Una de las primeras cosas que cualquier persona interesada en adquirir propiedades en Puerto Vallarta o Riviera Nayarit querrá hacer es delimitar exactamente cuál región o vecindario funciona mejor para sus necesidades. Afortunadamente, hay una sorprendente variedad de opciones disponibles (frente a la playa, montaña, marina, campo de golf, ciudad, rural, etc.), pero desafortunadamente eso puede hacer que sea aún más complicado elegir lo mejor para ti.

En la sección de Regiones de MLSVallarta tenemos descripciones detalladas de las regiones y subregiones de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, junto con fotos y mapas, para ayudar a familiarizarse con ellas y con lo que ofrecen.

MLSVallarta también ha creado este breve video para ayudar a comprender mejor dónde se encuentran las regiones populares de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit y cómo son. En menos de cinco minutos lo llevamos desde la costa sur de Bahía de Banderas a San Pancho en el norte, visitando Puerto Vallarta, Marina Vallarta, Nuevo Vallarta, Bucerías, La Cruz, Sayulita, Punta Mita y más. Esperamos que lo disfrutes.

La mayoría de las búsquedas de propiedades realizadas por las personas interesadas en tener una casa o segunda casa en la región de Puerto Vallarta y Nayarit se centran alrededor de aspectos como el tamaño de la propiedad, número de habitaciones, el vecindario y por supuesto, el precio. Cuando encuentran algo que cumple con sus criterios, desafortunadamente pocos se molestan en incluir en su investigación cómo funciona la Asociación de Propietarios a la que pertenecerán. Pero deberían.

Muchos no lo hacen porque no están familiarizados con cómo funciona una Asociación de Propietarios y qué responsabilidades tiene.

La vivienda unifamiliar sigue siendo la forma más común de propiedad en EUA y Canadá, por lo cual en muchos casos las Asociaciones de Propietarios no son necesarias. Pero en Vallarta el condominio es el rey y lo más común entre aquellos que buscan tener una segunda casa o propiedad vacacional.

¿Por qué? Porque son fáciles de mantener, cerrarlas durante el verano, las cuotas de mantenimiento son menores así como los precios en general. Pero uno de los aspectos de la vida en condominios es que estarás compartiendo tu casa, o al menos sus áreas comunes y tal vez alguna pared, piso o techo, con otros. Es necesario que exista un sistema para asegurarse que las áreas comunes tengan mantenimiento, que todos respeten las reglas del lugar así como la privacidad de los demás. El mecanismo para ello son las Asociaciones de Propietarios.

Antes de realizar alguna oferta, vale la pena investigar acerca de la Asociación de Propietarios, para asegurarse que el proyecto de condominios es manejado apropiadamente, eficientemente y apegándose a las leyes de condominios vigentes. En caso de haber problemas, es mejor enterarse de manera previa. Desafortunadamente, esta información no es fácil de obtener. El agente que tenga el listado puede asistirte al organizar una cita con el administrador de la propiedad, tal vez alguno de los miembros de la junta esté disponible para hablar contigo.

Tal vez debería haber precedido esto diciendo que siempre existirán algunos problemas con la Asociación de Propietarios – es la naturaleza de la bestia. Así que no busques el escenario perfecto. Lo que necesitas conocer es en qué te estás metiendo y si decidirás que estás de acuerdo con ello.

Aquí hay algunos ejemplos de preguntas que deberías considerar hacer:

• ¿Se cuenta con un buen sistema administrativo? ¿Hay un administrador o una compañía administradora con quien puedas hablar del edificio?
• Pide una copia del régimen de condominios para comprender mejor cuáles son las reglas para los propietarios.
• ¿Existe una junta directiva y se reúnen regularmente tomando minutas de las juntas?
• ¿Cómo son expedidos y cobrados los cargos comunes?
• ¿Hay un recibo de luz por cada condominio?
• ¿Cómo se cobran las cuotas (anual, trimestral o mensualmente) y están todos pagándolas a tiempo?
  ¿Hay problemas, desacuerdos o hasta demandas internamente o con el desarrollador?

Puedes darte una buena idea del trabajo que está realizando la Asociación de Propietarios simplemente dando un paseo por el edificio y verificando el estado general de las cosas. Un mantenimiento pobre significa una administración pobre y debilidades en la Asociación y Junta Directiva.

Garry Musgrave ha escrito un par de libros acerca de Asociaciones de Propietarios en Jalisco así como de leyes condominales, y dice: “Muchos de los problemas surgen de opiniones infundadas o el mantenimiento del status quo. A menudo, la gente con experiencia previa teniendo un condominio en EUA o Canadá, tratará de aplicar lo aprendido a su condominio en México – desafortunadamente, ¡no operan de la misma manera! Algunos condominios pasados cometieron errores que están siendo repetidos por nuevos condominios que los imitan. Eventualmente, deficientes (y a veces ilegales) prácticas se convierten en el estándar en el que las nuevas administraciones se basan. El problema real es que no hay información detallada y correcta disponible para ti”.

Garry ha escrito un libro acerca de Asociaciones de Propietario que puedes comprar en Amazon.com. Sirve como una buena guía para cualquiera involucrado con Asociaciones de Propietarios, te llevará en la dirección correcta al establecer el régimen de tu condominio.

¿Qué pasa si ya compré mi propiedad y hay problemas con la Asociación? Pues, como escribí arriba, siempre habrá algunos problemas, lo importante es la severidad de los mismos. Primero, debes aprender sobre las mejores políticas para operar una Asociación de Propietarios. Haz preguntas, al administrador y la junta, pero también a otras personas que tengan amplia experiencia con la operación de Asociaciones de Propietarios.

Segundo, considera unirte a la junta directiva. La peor persona en la asamblea general es casi siempre aquél al que le gusta quejarse pero nunca ayuda en la junta. Mi opinión es que si no has servido, no mereces quejarte mucho. Si quieres que algo se haga, tal vez debas hacerlo tú mismo al involucrarte.

Otros puntos a tomar en cuenta:

• Si tienes un administrador débil, necesitas tener una fuerte junta directiva. Pero eso significará que los miembros de la junta tendrán que poner más tiempo del que tal vez deseen, o deban. Esto también puede llevar a que los miembros de la junta directiva tengan mucho control. Los mejores candidatos para esto son exitosos empresarios retirados quienes están acostumbrados a dirigir su propia compañía, pero ya no tienen la compañía. ¡Así que se unen a la junta directiva!
• Si tienes un administrador fuerte, tendrás que pagar más, pero hará el trabajo de la junta más fácil. En mi opinión, así es como debe ser, la junta debe solo proveer dirección y monitoreo. Desafortunadamente, para desarrollos pequeños, esto puede ser todo un reto.
• Cheques y balances. Debes tener sistemas implementados para asegurar que el administrador, la gerencia y la junta están haciendo bien su trabajo. El administrador y el contador no deben trabajar para la misma compañía – ya que necesitan hacer auditorías uno al otro.
• Haz todo lo posible para evitar demandas. Usualmente los únicos que ganan son los abogados. La gente puede ser muy temperamental cuando se trata con Asociaciones de Condominios, por alguna razón. Es como pelearse en el tráfico, pero dentro de la estructura del condominio. Los dueños deben entender que no tienen otra opción, son vecinos y están obligados a vivir unos con otros. Así que entre mejor pueda ser el trato entre todos, obtendrás mayor éxito en lo relacionado a la Asociación.
• Una Asociación manejada deficientemente puede quitarle el placer a ser propietario y poner a algunos propietarios contra otros. Tu mejor opción es tener un buen administrador que pueda mantener la gente a raya y se asegure que las tareas del día a día se realicen correctamente. 

MLSVallarta acaba de publicar un nuevo artículo que compara el mercado local inmobiliario en los años 2007 y 2017. Es una interesante perspectiva con muchos contrastes y algunas similitudes. 2007 fue el año en el que la recesión económica comenzó en EUA y se regó por el resto del mundo. Entró ya avanzado el año y sus efectos no se percibieron realmente en Puerto Vallarta hasta el 2008. Ahí es cuando las cosas se pusieron interesantes. Lee el artículo para aprender más al respecto. 

Una pregunta que suelen hacer los compradores y vendedores de bienes raíces en Vallarta es por qué, cuando la moneda oficial de México es el peso, ¿se vende bienes raíces, o al menos bienes raíces “turísticos”, en dólares estadounidenses?

Vallarta no es el único. Otros destinos importantes de bienes raíces turísticos que son populares entre estadounidenses y canadienses también venden inmuebles en dólares. Entonces, ¿cómo se inició esta tendencia?

Una de las razones es que hace que sea fácil para los estadounidenses y canadienses entender los precios. No tienen que hacer el ajuste de la tasa de cambio, el precio es lo que es, en USD. Cuando tienen una tasa de cambio del peso que cambia continuamente, (lo cual sucede muy seguido), significa que el precio que pagaría en USD también estaría cambiando. Entonces, si la tasa de cambio es de 10 a 1 y el precio de venta fue de 1 millón de pesos, eso convierte a $100,000 USD. Pero si las tasas de cambio suben de 11 a 1, ahora la propiedad se está vendiendo por aproximadamente $99,000 USD. Para simplificar esto, alguien decidió mantenerlo en USD para los gringos.

Pero existe otra razón, quizá una mejor aún.

México siempre ha sido víctima de la inflación. A veces ha habido grandes saltos en el tipo de cambio (como en 1994, luego en 2008 y más recientemente en 2016), cosa que puede ocurrir en cualquier momento. Para los constructores que tienen que pagar por materiales que provienen de EE. UU. o por productos fabricados en México pero con materia prima estadounidense, si se da un salto en el tipo de cambio, podrían encontrar que su margen de ganancia se ha reducido, incluso perdiendo dinero, debido a un aumento en los costos de construcción. Entonces, para “protegerse” a sí mismos, venden en dólares. Lo que en ese caso, si hay una caída de tasas, puede ser realmente para su beneficio, ya que recibirán más pesos y la mayoría de sus gastos estarán en pesos. Construir un proyecto de casa o condominio puede llevar más de un año y pueden ocurrir muchas cosas en ese tiempo. Por lo tanto, vender en dólares tiene sentido. Y la tradición ha continuado.

Aunque tiene una desventaja potencial.

Las propiedades están registradas en la Oficina de Catastro en pesos. Entonces, usando el ejemplo anterior, si usted compró un condominio por $100,000 USD y se registró cuando el tipo de cambio era de 10 a 1, se mostraría en el título en 1 millón de pesos. Si unos años más tarde vendió la propiedad por el mismo precio ($100,000 USD), pero la tasa de cambio ahora era de 11 a 1, esto mostraría que estaba vendiendo la propiedad por 1.1 millones de pesos, lo que significa que su propiedad, al menos en papel, fue apreciada por 100,000 pesos Y eso será sujeto a impuestos del 35%. Es decir, a pesar de que vendió la unidad por el mismo precio que la compró, aún estaría obligado a pagar impuestos, y en este caso, 35,000 pesos. ¡Ahora imagine si la tasa de cambio ahora fuera de 15 a 1!

De cualquier manera, esto no es tan simple, existen algunos gastos, en ciertas situaciones que puedes deducir de impuestos. Si esta llegara a ser tu situación, lo mejor es hablar con un agente de bienes raíces para saber exactamente cuál es tu posición.