La mayoría de las búsquedas de propiedades realizadas por las personas interesadas en tener una casa o segunda casa en la región de Puerto Vallarta y Nayarit se centran alrededor de aspectos como el tamaño de la propiedad, número de habitaciones, el vecindario y por supuesto, el precio. Cuando encuentran algo que cumple con sus criterios, desafortunadamente pocos se molestan en incluir en su investigación cómo funciona la Asociación de Propietarios a la que pertenecerán. Pero deberían.
Muchos no lo hacen porque no están familiarizados con cómo funciona una Asociación de Propietarios y qué responsabilidades tiene.
La vivienda unifamiliar sigue siendo la forma más común de propiedad en EUA y Canadá, por lo cual en muchos casos las Asociaciones de Propietarios no son necesarias. Pero en Vallarta el condominio es el rey y lo más común entre aquellos que buscan tener una segunda casa o propiedad vacacional.
¿Por qué? Porque son fáciles de mantener, cerrarlas durante el verano, las cuotas de mantenimiento son menores así como los precios en general. Pero uno de los aspectos de la vida en condominios es que estarás compartiendo tu casa, o al menos sus áreas comunes y tal vez alguna pared, piso o techo, con otros. Es necesario que exista un sistema para asegurarse que las áreas comunes tengan mantenimiento, que todos respeten las reglas del lugar así como la privacidad de los demás. El mecanismo para ello son las Asociaciones de Propietarios.
Antes de realizar alguna oferta, vale la pena investigar acerca de la Asociación de Propietarios, para asegurarse que el proyecto de condominios es manejado apropiadamente, eficientemente y apegándose a las leyes de condominios vigentes. En caso de haber problemas, es mejor enterarse de manera previa. Desafortunadamente, esta información no es fácil de obtener. El agente que tenga el listado puede asistirte al organizar una cita con el administrador de la propiedad, tal vez alguno de los miembros de la junta esté disponible para hablar contigo.
Tal vez debería haber precedido esto diciendo que siempre existirán algunos problemas con la Asociación de Propietarios – es la naturaleza de la bestia. Así que no busques el escenario perfecto. Lo que necesitas conocer es en qué te estás metiendo y si decidirás que estás de acuerdo con ello.
Aquí hay algunos ejemplos de preguntas que deberías considerar hacer:
- ¿Se cuenta con un buen sistema administrativo? ¿Hay un administrador o una compañía administradora con quien puedas hablar del edificio?
- Pide una copia del régimen de condominios para comprender mejor cuáles son las reglas para los propietarios.
- ¿Existe una junta directiva y se reúnen regularmente tomando minutas de las juntas?
- ¿Cómo son expedidos y cobrados los cargos comunes?
- ¿Hay un recibo de luz por cada condominio?
- ¿Cómo se cobran las cuotas (anual, trimestral o mensualmente) y están todos pagándolas a tiempo?
¿Hay problemas, desacuerdos o hasta demandas internamente o con el desarrollador?
Puedes darte una buena idea del trabajo que está realizando la Asociación de Propietarios simplemente dando un paseo por el edificio y verificando el estado general de las cosas. Un mantenimiento pobre significa una administración pobre y debilidades en la Asociación y Junta Directiva.
Garry Musgrave ha escrito un par de libros acerca de Asociaciones de Propietarios en Jalisco así como de leyes condominales, y dice: “Muchos de los problemas surgen de opiniones infundadas o el mantenimiento del status quo. A menudo, la gente con experiencia previa teniendo un condominio en EUA o Canadá, tratará de aplicar lo aprendido a su condominio en México – desafortunadamente, ¡no operan de la misma manera! Algunos condominios pasados cometieron errores que están siendo repetidos por nuevos condominios que los imitan. Eventualmente, deficientes (y a veces ilegales) prácticas se convierten en el estándar en el que las nuevas administraciones se basan. El problema real es que no hay información detallada y correcta disponible para ti”.
Garry ha escrito un libro acerca de Asociaciones de Propietario que puedes comprar en Amazon.com. Sirve como una buena guía para cualquiera involucrado con Asociaciones de Propietarios, te llevará en la dirección correcta al establecer el régimen de tu condominio.
¿Qué pasa si ya compré mi propiedad y hay problemas con la Asociación? Pues, como escribí arriba, siempre habrá algunos problemas, lo importante es la severidad de los mismos. Primero, debes aprender sobre las mejores políticas para operar una Asociación de Propietarios. Haz preguntas, al administrador y la junta, pero también a otras personas que tengan amplia experiencia con la operación de Asociaciones de Propietarios.
Segundo, considera unirte a la junta directiva. La peor persona en la asamblea general es casi siempre aquél al que le gusta quejarse pero nunca ayuda en la junta. Mi opinión es que si no has servido, no mereces quejarte mucho. Si quieres que algo se haga, tal vez debas hacerlo tú mismo al involucrarte.
Otros puntos a tomar en cuenta:
- Si tienes un administrador débil, necesitas tener una fuerte junta directiva. Pero eso significará que los miembros de la junta tendrán que poner más tiempo del que tal vez deseen, o deban. Esto también puede llevar a que los miembros de la junta directiva tengan mucho control. Los mejores candidatos para esto son exitosos empresarios retirados quienes están acostumbrados a dirigir su propia compañía, pero ya no tienen la compañía. ¡Así que se unen a la junta directiva!
- Si tienes un administrador fuerte, tendrás que pagar más, pero hará el trabajo de la junta más fácil. En mi opinión, así es como debe ser, la junta debe solo proveer dirección y monitoreo. Desafortunadamente, para desarrollos pequeños, esto puede ser todo un reto.
- Cheques y balances. Debes tener sistemas implementados para asegurar que el administrador, la gerencia y la junta están haciendo bien su trabajo. El administrador y el contador no deben trabajar para la misma compañía – ya que necesitan hacer auditorías uno al otro.
- Haz todo lo posible para evitar demandas. Usualmente los únicos que ganan son los abogados. La gente puede ser muy temperamental cuando se trata con Asociaciones de Condominios, por alguna razón. Es como pelearse en el tráfico, pero dentro de la estructura del condominio. Los dueños deben entender que no tienen otra opción, son vecinos y están obligados a vivir unos con otros. Así que entre mejor pueda ser el trato entre todos, obtendrás mayor éxito en lo relacionado a la Asociación.
- Una Asociación manejada deficientemente puede quitarle el placer a ser propietario y poner a algunos propietarios contra otros. Tu mejor opción es tener un buen administrador que pueda mantener la gente a raya y se asegure que las tareas del día a día se realicen correctamente.
