Puerto Vallarta, Nayarit
Venta de terrenos y propiedades de alta gama.
Michael Holland comenzó Puerto Vallarta Villas hace 28 años.
Atrayendo a Puerto Vallarta Villas, con su vasto conocimiento y experiencia en el proceso de compra de propiedades en Jalisco, México y el mundo, a clientes que desean comprar propiedades en Puerto Vallarta.
El trimestre pasado escribimos que la región de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit había tenido uno de sus mejores trimestres entre abril y julio, quizá uno de los mejores de la historia. Bueno, pues el tercer trimestre demostró que estaba equivocado – este trimestre supero el record del periodo pasado.
El número de ventas reportadas en los servicios MLS en el tercer cuarto incrementó por más del 70% al primer trimestre y 12% más que el segundo trimestre. Después de solo nueve meses las ventas totales son 37% más altas que en todo 2020. Vallarta está definitivamente en camino a tener unos de sus mejores años,
¿Y dónde se están efectuando esas ventas?
En los primeros meses del año, el lado Sur de Vallarta (Centro Sur), un punto tradicional por muchhos años, fue el lider del mercado con el 13%, (empatado con la Zona Hotelera), que fue, como sea, 5% menos de lo que vimos en el último trimestre. La Costa Sur, (que comprende desde el sur del centro, principalmente areas como Amapas, Conchas Chinas, Garza Blanca y Sierra del Mar), la región Pitillal (básicamente todo el este de la Zona Hotelera, incluyendo, junto con el Pitillal, Fluvial Vallarta, Versalles y Las Palmas), y Nuevo Vallarta y Bucerías todos empatados en el segundo puesto con aproximádamente 10% del mercado cada una. La región de Pitillal ha visto la construcción de un gran número de conodominios/departamentos en los últimos años, ofreciendo unidades de bajo costo que han sido muy populares.
Marina Vallarta también fue popular este trimestre. Sólo se reportaron 11 ventas en el primer trimestre, mientras que en el tercer trimestre ser reportaron más de 30.
El precio promedio de venta (para casas y condos) fue de $336,000 in 2020 mientras que en lo que va de este año es de $386,000 – un incremento del 15% sobre los precios del año pasado. Parece que la inflación esta pegando en todas partes, incluido el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta.
Para el fin del año, desglosaremos el promedio de ventas por región para ver que areas, y que tipo de propiedades, vieron el mayor incremento en su precio.
De Boca de Tomatlán a Punta de Mita.
Residencial, Desarrollos y Terrenos
Departamento de Economía de la Universidad Pamukkale
AMPI National (Mexican Association of Real Estate Professionals )-Member
Ingl´és, Español y Turco
Hola, mi nombre es Ferdi Kara y soy un especialista en bienes raíces de Puerto Vallarta que vive y trabaja en este mercado vibrante desde hace más de 11 años. Estoy totalmente comprometido a ayudar a mis clientes y encontrar el hogar perfecto para ellos. No simplemente le aseguraré una casa o una oportunidad de inversión; Te proporcionaré una valiosa orientación durante todo el proceso, para que encuentres el lugar y la ubicación adecuados para ti. Debido a mi tenacidad y experiencia, fui premiado.
Sigo destacándome en bienes raíces residenciales. “Creo que es importante comprender las necesidades de los clientes y tratar de atenderlos lo mejor que pueda. Me identifico con la singularidad de cada situación inmobiliaria y tengo una gran compasión por mis clientes”. Teniendo en cuenta las implicaciones a corto y largo plazo de un trato, trabajo para encontrar la solución más ventajosa para cada individuo. Soy un negociador astuto y un agente orientado a resultados. Tengo un conocimiento excepcional tanto de Puerto Vallarta como de Riviera Nayarit.
La Región de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit tuvo uno de sus mejores trimestres entre Abril y Julio de este año, quizá el mejor hasta la fecha. El número de ventas reportadas por los servicios de listado multiple (MLS) en el segundo trimestre, se incrementó por 50% sobre el primer trimestre, y en sólo seis meses, ha alcanzado el 75% de las ventas totales de 2020 y el 65% de lo vendido en 2019. Estas cigras son aún mejores cuando se compara el volumen de venta, $270 millones de dólares en los primeros seis meses de este año, comparado con los $336 millones de dólares de todo el 2020. En otras palabras, el volumen de ventas en lo que va del año es igual al 80% del total del volumen de ventas de todo el año pasado. Vallarta esta camino a tener uno de sus mejores años.
El año pasado, el mercado se vio muy golpeado en el segundo trimestre por los efectos del Covid, esto sucedio con todos los mercados inmobiliarios. Pero el mercado compensó con el segundo mejor trimestre hasta la fecha este año.
En 2019, el 23% de todas las ventas se realizaron en el lado sur del centro de Vallarta, estas ventas involucraron principalmente los nuevos condominios construidos junto a la playa en el corazón del centro de la ciudad. Le siguió la Zona Hotelera con el 21% del mercado. En 2020 el lado sur incrementó su porcentaje del mercado al 27%, seguido de Nuevo Vallarta/Flamingos con 17%.
En la primera mitad de este año, de nuevo el lado sur lideró el mercado con el 18%, pero empatado con la Costa Sur de la bahía en el primer cuarto, (que comprende toda el área al sur del centro, principalmente areas como Amapas, Conchas Chinas, Garza Blanca y Sierra del Mar), mientras que en el segundo cuarto, Nuevo Vallarta fue el segundo con 12% del mercado. Es interesante, que el area al rededor del Pitillal, incluyendo Versalles y Fluvial, también tienen un fuerte porcentaje del mercado, cerca del 12%. Versalles cuenta con varios nuevos proyectos con precios en el bajo rango del mercado y Fluvial ha vendido muchos lotes residenciales últimamente. El promedio del precio de venta en esta zona, es de la mitad comparado con otras zonas populares como el centro, la Zona Hotelera y la Marina.
El promedio del precio de venta (para casas y condominios) era de $336,000 dólares en 2020, mientras que en lo que val del año es de $376,00 dólares – un incremento del 11% comparado con el año pasado.
Las ventas de bienes raíces en las regiones de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit comenzaron con un fuerte primer trimestre, con cerca de $110 millones de dólares en ventas reportadas a la MLS. Esto es un tercio de todas las ventas reportadas en 2020 y en vías de igualar lo reportado en 2019, lo que sugiere que el mercado inmobiliario esta totalmente en modo de recuperación. Las áreas que vieron las mejores ventas fueron la Costa Sur y el centro Sur, o básicamente todas las propiedades al sur del Río Cuale, que cuenta con un tercio de las ventas totales en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, a excepción de Punta de Mita.
Respecto a Punta de Mita, la región que abarca el punto más al norte de Bahía de Banderas en Nayarit, las ventas tradicionalmente no se reportan dentro de los servicios de listado múltiple locales. Pero MLSVallarta encontró que las ventas en el primer trimestre de este año en esta pequeña región sumaron $80 millones de dólares, igualando casi el 75% de todas las ventas reportadas a la MLS en Vallarta/Nayarit. Estos números muestran que estos son dos mercados muy diferentes. El mercado Vallarta/Nayarit es dominado por las ventas de condominios con un precio promedio de $340,000 dólares en el año pasado. Mientras que en Punta de Mita se venden casas de altos precios y existen muy pocos condominios con precios debajo de $1 millón de dólares, especialmente dentro de las puertas de la zona residencial de Punta Mita. El precio promedio de venta de una propiedad en Punta mita en el primer trimestre fue de $2,250,000, o 6.5 veces más el precio promedio de venta reportado por un condominio en Bahía de Banderas.
De acuerdo con un estudio del INEGI (Instituto Nacional de Estadística y Geografía), las poblaciones de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit aumentaron un 26.2% en los pasados 10 años. En 2010 la población de Bahía de Banderas era de 380,000 mientras que en 2020 se ha incrementado a 479,500 habitantes.
Puerto Vallarta consiste en el 60% de la población en la región, el 40% restante reside en la vecina área del estado de Nayarit. De acuerdo al INEGI, la población de Riviera Nayarit se incremento en un 51% mientras que la de Puerto Vallarta incrementó solo un 14%.
El INEGI también publicó que el 2.1% de la población es extranjera (9,800 habitantes), de los que 56,880 son de los Estados Unidos.
En 2020 el Covid cambio el mundo y no fue diferente para Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Causó daños para las industrias de la hospitalidad, restaurantes y bares, y el mercado inmobiliario local no fue la excepción. El año terminó aproximadamente un 17% abajo que el año pasado, y un poco debajo del volumen de ventas del 2018. Esos son los resultados, cuando comparamos los resultados de las ventas año con año. Pero la mayor parte de las ventas inmobiliarias suceden uno o dos meses antes de la fecha de cierre, por lo que efectivamente, muchas de las ventas que fueron reportadas en el primer trimestre de 2020 fueron “vendidas” en el último trimestre de 2019. Así que, el alcance del Covid no se reflejó hasta la última parte del primer trimestre. Revisando las ventas trimestrales y comparándolas con el año anterior observamos que el primer trimestre estuvo un 10% abajo. Pero en el segundo trimestre, el volumen de ventas se desplomó en un 50%, seguido de un 25% debajo en el tercer trimestre. Hubo un rebote de 23% en las ventas en el cuarto trimestre, posiblemente por las esperanzas de contención y el optimismo por la liberación de una vacuna.
El interés por el turismo inmobiliario se mantuvo alto entre los compradores Americanos y Canadienses, a pesar de que por gran parte del año fue difícil para todos ver físicamente las propiedades, o en un tiempo, viajar a Puerto Vallarta. Esto fue una compensación particular, aunque, debido a un incremento en los intereses de los compradores nacionales que vieron que viajar fuera de México era difícil y complicado comenzaron a viajar dentro del país, resultando en más Mexicanos comprando en la región que en años pasados. El hecho de que pudieran comprar inmuebles en dólares americanos y así asegurar su inversión en una moneda más segura, tampoco perjudica.
El Covid ha forzado a muchas agencias y desarrollos a ser creativos, ofreciendo tours virtuales online donde uno puede “caminar” por la propiedad, cuarto por cuarto, sin la necesidad de estar físicamente ahí.
Pero antes de adentrarnos en más estadísticas, veamos un poco más acerca del mercado local.
Puerto Vallarta se encuentra en el estado de Jalisco, cerca del vecino estado de Nayarit en el lado norte. Su frontera, (el Río Ameca), divide Bahía de Banderas a la mitad, con Vallarta y sus suburbios en el lado sur de la costa. La linea costera norte del Río Ameca es comúnmente llamada Riviera Nayarit. Para el turismo inmobiliario (segundo hogar y compradores extranjeros), tradicionalmente Puerto Vallarta tiene 2/3 del mercado, o el doble de ventas reportadas en Riviera Nayarit.
Esto es un poco engañoso, sin embargo, por la forma en que se reportan las ventas en la región, o en México para esta materia. No hay una base de datos central disponible para extraer las ventas que se han llevado a cabo como en Estados Unidos o Canadá. La única fuente es lo que los agentes reportan dentro de su sistema MLS. Mientras más al centro de Puerto Vallarta, han sido mejores los reportes. Pero mientras más te alejas, especialmente en Riviera Nayarit, el reporte de ventas disminuye. Esto es especialmente notable en el area de Punta Mita al norte de la bahía que ofrece, en su mayoría, propiedades de lujo y que ha sido tremendamente exitosa pero que los números completos no son reportados a los sistemas MLS. Lo mismo aplica para el número de desarrolladores que no son parte del sistema MLS – muchos tampoco están reportando sus ventas. Esto significa que el volumen real de las ventas para la región son significativamente más altos. Dicho esto, aún hay información suficiente para identificar las tendencias en el mercado. Aquí hay algunas de ellas.
La gráfica anterior muestra que el mercado ha experimentado un crecimiento enorme en años recientes y que se ha recuperado de la crisis económica del año 2008, aunque parte de este crecimiento se debe al hecho de que se ha mejorado mucho el reporte de las ventas que están teniendo. La región de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit tiene uno de los mercados inmobiliarios más sofisticados en México, a la par o seguido solamente por Los Cabos. Para mucha parte del resto del país no hay servicios MLS, que son bien conocidos por proveer excelentes herramientas de marketing para los profesionales inmobiliarios y hacen mucho más fácil, para los compradores con iniciativa, conocer exactamente lo que hay en venta en la región. Buscar propiedades en Puerto Vallarta no es muy diferente que en el norte de la frontera. Dicho esto, la experiencia de compra puede ser muy diferente pues es otro lenguaje, cultura y moneda. Tres buenas razones por las que uno debe usar un profesional inmobiliario cuando se esta comprando una propiedad en la región.
Cuando vemos el mercado por tendencias en rangos específicos de precio vemos que se está llevando a cabo una apreciación, tal como lo refleja la gráfica de abajo, que muestra que hay menos propiedades disponibles por abajo de los $100,000 dólares mientras que hay más en el rango del millón de dólares. Parte de esto es reflejado por la oferta y la demanda, pero como veremos pronto, hay otros factores que muestran que los precios están subiendo.
Mientras el mercado de condominios representa al menos 2/3s de las ventas, y lo ha hecho tradicionalmente por muchos años, podemos entender mejor como se ha comportado el mercado en los últimos cinco años con tan solo ver los datos de las ventas. En la gráfica de abajo podemos ver una tendencia en el incremento de las ventas mayores a $500,000 dólares y menos ventas por unidades debajo de los $100,000. Las agencias han reportado hasta ahora este año un incremento en el interés por propiedades en el rango de $500,000+, pero con una oferta limitada, lo que sugiere que esta tendencia continuará. El rango más popular es entre $100,000-$250,000 con cerca del 80% de las ventas de condos con precios menores a $500,000.
En 2007, en el punto álgido del mercado, los condos se estaban vendiendo un poco más arriba, el promedio de las ventas era de $400,000. Aunque el valor de los condominios ha bajado, han tenido un rebote aunque no han alcanzado los niveles anteriores. En 2020 el precio promedio de venta de un condominio fue de $340,000. Pero para poner esto en perspectiva, 2006-2007 fueron años excepcionales en los que vimos que la demanda supero la oferta, lo que llevó a que los precios se incrementaran dramáticamente. Los precios han estado subiendo dramáticamente sobre los años pasados.
Los condominios de dos recámaras representan casi el 50% de las ventas de condos y así ha sido por años. La gráfica de abajo también muestra que las unidades tipo studio se están volviendo populares. La razón de esto, probablemente, es porque los precios han incrementado, y para que los desarrolladores puedan ofrecer unidades a precios bajos, su único recurso es ofrecer más studios que utilicen el espacio eficientemente.
Si observamos el mercado de condominios por tipo y como se han apreciado en los pasados 5 años, veremos los resultados de la gráfica de abajo. Una unidad de una o dos recámaras ha visto como se incrementas sus precios constantemente por cerca de 20% en los últimos 5 años. En 2020 observamos un aumento drástico en las unidades tipo estudio, mientras que las unidades de 4 o más recámaras han bajado. Esto seguramente es un reflejo de que en la inseguridad del mercado los compradores se han vuelto más conservadores y compraron algo más pequeño y más barato. Hubo también un incremento substancial en la disponibilidad y ventas de unidades studio de lujo en el area Centro Sur de Vallarta.
El promedio del precio de venta de condominios ha subido substancial y consistentemente en los últimos cinco años – $260,000 dólares en 2016 y ha llegado a $340,000 en 2020, apreciándose por más de 30% durante este periodo de cinco años. Interesantemente, el promedio en tamaño de los condominios no ha cambiado, manteniéndose relativamente consistente en 138m2 o justo debajo de los 1,500 f2.
Otra forma de ver esto es por el tamaño de las unidades. Tradicionalmente los condominios de menos de 100 m2 representan 1/3 de las ventas del mercado y consiste en studios y unidades de una recámara. Las unidades entre 100-150 m2 representan otro 1/3 del mercado y usualmente consisten de unidades de dos recámaras. Y el 1/3 final lo representan los condominios de tres recámaras o más. La gráfica de abajo refleja como los precios se han incrementado para las unidades de 100-150 m2.
En cuanto a las áreas que han visto más ventas, hay cinco que tradicionalmente han sido las más populares: Centro Sur, Costa Sur, Zona Hotelera, Marina Vallarta y Nuevo Vallarta/Flamingos. Centro Sur (al sur del Río Cuale y antes de que comiencen las montañas de la Costa Sur) ha sido muy popular por varios años y continua dominando el mercado con cerca del 20% del mercado de condominios, aunque esto ha comenzado a bajar (era del 26% en 2016).
Cuando sólo se considera al top 5 de las áreas, Centro Sur representa cerca del 27% (bajando de un alto 33% en 2016), mientras Marina Vallarta solo tiene el 4% del mercado. La Costa Sur tenía el 22% del mercado en 2016 pero ha bajado hasta el 13% en 2020. Probablemente, hay muchas razones para esto. Por mucho tiempo la zona de la Costa Sur (Amapas, Conchas Chinas, Garza Blanca, Real del Mar), fue el lugar de las propiedades de lujo en la bahía. Y en cierto grado, aún lo es, pero su brillo se ha visto opacado por la disponibilidad de tierra en el otro lado de la bahía (especialmente en Punta Mita). Otros factores son, que a pesar de que las montañas costeras brindan una excelente vista para las propiedades, es mucho más caro construir y hay menos tierra en la que se pueda construir. Así como que para llegar al aeropuerto tienes que atravesar Puerto Vallarta. Con todo esto aún tiene su encanto, con vegetación en la montaña y espectaculares vistas de las montañas y la costa rocosa, cosas que no puedes encontrar del otro lado de la bahía.
En la gráfica, “otros” se refiere a los demás distritos o regiones populares en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. En 2016 representaba solo el 19% del mercado, pero se ha ido incrementado cada año, representando en 2020 el 28%. Esto incluye áreas más populares como Bucerías, La Cruz, y un poco más al sur, Sayulita y San Pancho.
En la gráfica no esta Punta de Mita, que es un mercado en si mismo y quizá deba ser considerado por separado de los otros mercados.
Con el mercado finalizando arriba del 23% para el cuarto cuarto comparado con 2019, y cuando el mundo finalmente parece estar en posición de manejar la crisis del Covid, este año las ventas para las regiones de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit probablemente se mantendrán estables pero irán mejorando conforme las regulaciones sobre el encierro y el confinamiento sean levantadas y la distribución e inoculación de las vacunas mejore.
Los principales compradores de propiedades en México son, por su puesto, los Mexicanos. Pero también, hay un próspero mercado inmobiliario para los americanos y canadienses que viven en el país, o disfrutan escapar de las frías temperaturas del norte a una de sus propiedades secundarias en México.
Algunos de los destinos con playa más populares para los americanos y canadienses son Los Cabos/Baja, Cancún/Riviera Maya y Puerto Vallarta/Riviera Nayarit. Hay otras regiones que también son populares, pero estas no tienden a dominar el mercado. No sólo hay grandes comunidades de expatriados, también hay más vuelos a las principales ciudades en Canadá y Estados Unidos. Dentro del país San Miguel de Allende y Chapala (justo a las afueras de Guadalajara) definitivamente son áreas populares para los canadienses y americanos.
En Estados Unidos y Canadá las personas están acostumbradas a utilizar un MLS (sistema de listado múltiple) para encontrar la casa o propiedad que están buscando. Desafortunadamente, ha sido complicado establecer un sistema MLS en México. Sólo dos regiones lo han podido lograr y han estado operando exitosamente por más de treinta años.
Para la región de Los Cabos/Baja se puede acceder a la MLS desde www.baja-mls.com. Cubre básicamente todas las comunidades en la parte final de la península de Baja y la mayoría de las agencias inmobiliarias son parte de este sistema.
Para las regiones de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit se puede acceder a la MLS desde aquí www.mlsvallarta.com. Cubre los mercados de Puerto Vallarta, Costalegre, el interior de Mascota, junto con la zona costera de la Riviera Nayarit. La gran mayoría de las agencias y desarrolladores son parte de este sistema MLS.
Otro aspecto interesante de estos dos mercados es que ambos venden las propiedades en dólares americanos, al menos propiedades más atractivas para vacacionar. Estos son dos mercados que han trabajado con los canadienses y los americanos por muchos años, exitosamente, y tienen muchas agencias y agentes experimentados y profesionales para escoger, y hablan Inglés y Español.
El volumen de viajes en esta temporada de Acción de Gracias puede ser diferente pues los Estadounidenses navegan un escenario cambiante con las restricciones de viaje debido al COVID-19. De acuerdo al Top 10 de destinos para Acción de Gracias de Allianz Partners’, aunque con números más bajos que el año pasado, los turistas aún planean sus viajes durante esta tradicional temporada de vacaciones.
Allianz analizó los planes de viaje cerca del día de Acción de Gracias con vuelos agendados entre el sábado 21 de noviembre y el martes 1 de diciembre de 2020. La industria predijo una caida de reservaciones de un 75 porciento para Noviembre, y la aseguradora de viajes notó una disminución simiar en los itinerarios de vuelo comparados con un periodo de seis semanas durante 2019.
Por el sexto año consecutivo, México atraerá más Estadounidenses para el Día de Acción de Gracias que cualquier otro destino internacional, con Cancún, San Jose del Cabo y Puerto Vallarta en los primeros tres lugares. En comparación con 2019, Cancún avanzó un lugar, mientras que San Jose del Cabo y Puerto Vallarta avanzaron cuatro lugares.
Allianz reportó que México ha sido uno de los líderes en el recobro del turismo desde que inició el COVID-19. La accesibilidad del país y los protocolos de seguridad como la restricción en la capacidad hotelera para permitir la distancia social requerida pudieron haber ayudado a dirigir la demanda, esto junto con la promesa de escapara a un clima cálido. Los turistas deben estar conscientes que las restricciones locales pueden cambiar frecuentemente, incluido Puerto Vallarta, que recientemente anunció restricciones a sus actividades.
Conforme el verano termina y la temporada alta se acerca, Puerto Vallarta y Riviera Nayarit se preparan poco a poco para que las cosas regresen a un cierto nivel de normalidad.
Las aerolineas han anunciado nuevos vielos y algunos cruceros están planeando regresar. Hasta ahora las compañías Norwegian Cruise y Carnival Cruises had comentado que tienen planes de regresar en noviembre. Aunque no estarán completamente llenos, al menos comenzarán a retomar de nuevo sus rutas regulares.
Desde Canada, cinco aerolineas han anunciado que reanudarán los vuelos a Vallarta/Nayarit desde ciudades como Winnipeg, Quebec, Toronto, y Vancouver. Y desde Estados Unidos, American Airlines ha anunciado un vuelo temporaral entre Vallarta y Charlotte, comenzando en diciembre. Grupo Aeropuertario del Pacífico ha estimado que durante los primeros 15 días de octubre, cerca de 464 vuelos llegarán a Puerto Vallarta, un importante aumento que refleja la recuperación eventual del turismo en esta región.
Hoteles de las categorías económicas y de lujo han sido los más golpeados en México con una ocupación menor al 70% a comparación del año pasado, mientras que los hoteles de categoría media han visto una disminución del 60% de sus huéspedes en 2020. De cualquier forma, la cantidad de vuelos de lujo continua siendo alta en Aerotrón, una buena señal para los hoteles y servicios de gama alta en el destino.
Los datos en los reportes hoteleros establecen que Puerto Vallarta es el líder en términos de recuperación de turistas durante el COVID. Durante agosto, la ciudad reportó una ocupación promedio de 33.9%, mejor que Los Cabos, que tuvo un 25.8% de ocupación, y que el Caribe Mexicano que reportó solo un 25.4% de ocupación. Estos tres destinos superaron a Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey en el número de turistas, lo que indica que el turismo de ocio ha comenzado a aumentar mientras que el turismo de negocios puede tener una recuperación más lenta.
Sin duda será desafiante pero el destino se ha estado preparando, apegándose a las regulaciones de salud nacionales mientras se abren lentamente los bares, restaurantes, y playas, preparándose para lo que muchos esperan sea un fuerte regreso de visitantes Americanos y Canadienses.
