ISR en la venta de propiedades en México

Si estás vendiendo tu casa, es tu obligación y de suma importancia el saber antes de firmar un contrato u oferta, cuánto vas a pagar del Impuesto Sobre la Renta (ISR), en otras palabras el conocer con certeza cuánto te van a quitar del precio. Antes de firmar un contrato u oferta de venta consigue POR ESCRITO un cálculo del ISR de un asesor fiscal o tu notario, revisa el cálculo y confirma con tu asesor que no hay otras formas para reducir el monto del ISR que se deberá pagar. En muchos casos hemos visto que con un buen asesor fiscal y un poco de conocimiento de cómo se calcula el ISR (y presión) el monto de ISR puede bajar significativamente.

No es recomendable esperar hasta el día del cierre con el notario para revisar el cálculo del ISR, ya que en muchos casos será demasiado tarde, porque en el contrato/oferta ya acordaste usar al notario para hacer el cierre (y por ende su cálculo de ISR). Desde el momento en que vas a poner tu casa en venta debes tener bien claro cuánto de tu precio se va a ir para pagar el ISR y las opciones que tienes para reducirlo al mínimo legalmente permitido.

Este artículo es un resumen sobre cómo se calcula el ISR en la venta de casa habitación si eres:

1. Una Persona Física Residente Fiscal Mexicano, o
2. Una Persona Física o Moral No Residente Fiscal Mexicano

Esperamos que este artículo sea de tu utilidad y te ayude a entender mejor cómo se calcula el ISR en la venta de tu casa y las opciones que están a tu disposición para reducirlo, al mínimo legalmente permitido.

Primeramente, para poder entender porque la determinación del ISR es diferente para un residente en México y uno en el extranjero, así como el entender cómo ve la autoridad fiscal una venta, debemos repasar algunas definiciones:

"Venta": Para fines fiscales, la venta de una propiedad inmueble ocurre cuando hay:

Una transferencia de propiedad, incluso en aquellas en las que la parte vendedora reserva el dominio de la propiedad vendida.

Una transferencia de los derechos del fideicomiso, cambiando al fideicomisario del mismo.

"Residencia Fiscal": Eres considerado un residente fiscal en México cuando has establecido tu hogar en México. Sin embargo, cuando cuentas con una vivienda en otro país, serás considerado un residente fiscal en México si en México es donde se encuentra tu "centro de intereses vitales".

"Centro de Intereses Vitales": Se considera que tienes tu centro de intereses vitales en México cuando más del 50% de tu ingreso total viene de México o cuando has establecido en México tu "principal centro de actividades profesionales".

No se ha establecido una residencia primaria en México cuando temporalmente habita una vivienda con finalidades turísticas, y su centro de intereses vitales no se encuentra en México.

Venta de casa por persona física con Residencia Fiscal en México

¿Cómo se calculan estos impuestos?

La fórmula es: Ingresos - Costo - Deducciones = Ganancia de Capital

Ingreso: El ingreso es el valor de la venta. Si no se le da un valor, la cantidad será determinada por un valuador fiscal autorizado. Para Residentes Fiscales en México hay ciertas exenciones que más adelante se mencionan.

Costo:  El costo de propiedad es el costo comprobado de la compra, ajustado con el efecto de la inflación y depreciación. El costo de la construcción también incluye mejoras debidamente documentados. Notas y Reglas especiales de costo de construcción incluye:

• Cuando tu escritura de compra no menciona el valor de la construcción se puede considerar como costo de construcción el 80% del valor en escritura, o puedes considerar la proporción que aparece en el avalúo al momento de la compra.
• El costo de construcción se deprecia un 3% anual y no puede ser 20% por debajo del costo inicial. El costo resultante será ajustado por la inflación.
• Las mejoras que suponen inversiones deducibles estarán sujetas al mismo tratamiento de depreciación y deben contar con la misma documentación soporte (Facturas a nombre del vendedor).
• El mantenimiento no es un gasto deducible.
• Cuando por alguna razón el vendedor no puede comprobar el costo de lo invertido en construcciones, mejoras y ampliaciones hechas a un inmueble, será capaz de considerar como costo 80% del valor del avalúo de las construcciones en el momento de su conclusión. A fin de registrar este avalúo se deben seguir una serie de procedimientos ante la autoridad municipal.
• De acuerdo con el derecho Mexicano, el Costo debe ser siempre estar calculado en “pesos”. Aunque muchas propiedades en Mexico anuncian sus precios en dólares, para efectos de calcular el ISR se usa el tipo de cambio al momento de realizar la operación. Debido a la fluctuación reciente del tipo de cambio, muchas personas no han evaluado correctamente que impacto tiene el tipo de cambio en monto en que van a pagar en ISR. El siguiente ejemplo demuestra lo que estamos viendo en muchos casos:

Existen algunas otras normas que aplican para determinar el costo de la construcción y te recomendamos que le pidas a un asesor que las revise contigo.

Deducciones.- incluyen:

1. Gastos y cuotas del notario por actos de adquisición o venta.
2. Impuesto local por venta de inmueble, pagados por el vendedor.
3. Pagos hechos sobre el avalúo de la propiedad.
4. Las comisiones pagadas en la compra o venta de la propiedad.
5. Las deducciones antes mencionadas deben contar con el soporte documental apropiado y deben ajustarse a la inflación.

Ganancias de Capital.- Como lo mencionamos anteriormente, el cálculo, retención y pago provisional de este impuesto debe hacerlo un notario público. El pago de este impuesto se determina en una escala que va del 1.92% hasta el 35% dependiendo del monto de la ganancia. Por regla general el 35% empieza a aplicar a partir de ganancias por arriba de $ 250,000 pesos, pero aplica algunas reglas específicas para aplicar esto.

Exenciones que la ley permite para Persona Fiscal Residentes Fiscales en México

Las Personas Físicas con Residencia Fiscal en Mexico tienen el beneficio de exentar 700,000 mil “UDIS” (en Octubre de 2016 equivale a aproximadamente $ 190,000 dólares). Para entender cómo se calcula esto, pongo el siguiente ejemplo:

Caso 1: Cuando el importe de la venta no excede setecientos mil unidades de inversión (aproximadamente $190,000 dólares a partir de Octubre del 2016), la venta está totalmente exenta del impuesto sobre la renta.

Caso 2: Si la venta excede la cantidad antes mencionada, deberás pagar el impuesto sobre el importe que excede esa cantidad ($190,000 dólares), determinando deducciones "proporcionalmente a la cantidad que resulte de dividir el excedente entre el importe total de la venta". ¿Cómo? Veamos un ejemplo:

Para efectos de simplificar los cálculos, se realizarán tomando la moneda dólares americanos, pero es conveniente enfatizar que todos los cálculos se harán en pesos.

Precio de compra original: $300,000 dólares americanos

Precio de venta: $1,000,000 dólares americanos

Ingreso gravable. El cual será igual a USD$810,000 como resultado de reducir el ingreso exento permitido de los USD$190,000 (USD$1,000,000 menos USD$190,000). En este caso el 81% de tu ingreso será gravado (USD $810,000 entre USD $1,000,000). Costo de adquisición, para tu costo puedes aplicar únicamente $243,000 dólares es decir el 81% de tu precio de compra ($300,000).

Ganancia de Capital.- A los $810,000 (ingresos gravables) se le resta USD$243,000 (costo) es dando una utilidad de $567,000 dólares, cuyo importe será sobre el cual será calculado el impuesto.

Notas de exenciones:

Las exenciones aquí mencionadas solo aplican en la venta de una vivienda cada 3 años.

Otra consideración de importancia es que deberán reportar en su declaración anual la venta de su casa-habitación, de lo contrario se perdería la exención parcial o total del ingreso, con la consecuencia inevitable de tener que pagar un impuesto adicional.

Asimismo, hay que tomar en cuenta que los notarios/corredores públicos deberán elaborar un comprobante fiscal digital (CFDI) el cual servirá como documento idóneo para comprobar la compra y deducir el precio pagado en una futura venta, sin embargo hay que puntualizar que el notario/corredor está exento de elaborar dicho CFDI cuando el vendedor sea una persona física con actividad empresarial.

Para comprobar "residencia fiscal" debes acreditar ante un notario público que la propiedad objeto de una operación es tu propia residencia con cualquiera de los siguientes documentos:

• Credencial para votar.
• Recibo de luz o de teléfono.
• Estado de cuenta de algún banco reconocido o de algún fondo de inversión.

Nota: La documentación debe estar a nombre del contribuyente vendedor, cónyuge, madre, padre o hijo.

Venta de una Vivienda cuando el dueño NO es un Residente Fiscal en México

Si no eres Residente Fiscal en México y vendes tu casa, deberás pagar el ISR conforme la siguiente opción:

Regla general: 25% sobre el importe total de la venta SIN DEDUCCIONES, o

35% sobre la Ganancia de Capital, aplicando la misma formal que vimos arriba, es decir Ingresos - Costo - Deducciones = Ganancia de Capital.

A tomar en consideración:

1.- Los No Residentes Fiscales no pueden aplicar el beneficio de la reglas de exenciones.

2.- La opción dos sólo aplica cuando: a) El vendedor tiene un representante legal en México, o b) La transacción se formaliza mediante una escritura pública (ante un Notario).

3.- Aplica también la obligación para los notarios de elaborar un comprobante fiscal digital (CFDI) el cual servirá como documento para comprobar la compra y deducir el precio pagado en una futura venta.

Repercusiones de no contar con un CFDI para el comprador

La principal repercusión y de gran trascendencia es que el comprador no podrá deducir el costo de la compra del inmueble si no cuenta con un CFDI que cumpla con una serie de requisitos de forma, por lo cual puntualizamos que el comprador deberá asesorarse y revisar que el CFDI que reciba cumpla con todos los requisitos.

Cuando el comprador no cuente con RFC, el notario podrá plasmar el denominado RFC genérico, aun y cuando sabemos que algunos notarios tienen el criterio de que los compradores deban solicitar su RFC sin ninguna actividad en lugar de utilizar el RFC genérico, lo que conlleva a que los extranjeros deban de realizar los trámites pertinentes para obtención de su visa la cual a su vez provee la CURP, información necesaria para la obtención del RFC individual.

Este artículo fue escrito por Gabriela Rojas Jiménez y David W. Connell. Podrás encontrar más artículos y seminarios en www.teranrojas.com y www.mexicolaw.com.mx. El presente artículo es copropiedad de Connell & Associates y TR & Associates y su reproducción requiere la autorización escrita de la Sra. Rojas y el Sr. Connell, que cuentan con los derechos de este trabajo. Derechos de autor 2016. Este artículo es una explicación general de asuntos fiscales válidos al momento de su publicación. Para cada caso particular recomendamos obtener información por escrito de las responsabilidades fiscales aplicables de tu caso en particular.