La actividad de los mercados inmobiliarios de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit a caído significativamente en el tercer trimestre de este año. El volumen de ventas cayó 30% comparado con el trimestre previo y 20% comparado con el tercer trimestre de 2021. Aunque los agentes inmobiliarios han reportado que la actividad se ha des-acelerado, dicen que gran parte de esta caída puede ser atribuida al hecho de que los niveles de inventario se encuentran en niveles históricamente bajos – ha demanda pero no hay suficientes propiedades en el mercado. Reportan que tienen listas de clientes interesados en comprar, cuando la propiedad adecuada este en el mercado. Parte del inventario necesario será cubierta por muchos de los desarrollos inmobiliarios que se encuentran actualmente en construcción.
Pero pensando a futuro, existe también preocupación porque hay des-aceleración en el mercado inmobiliario de Estados Unidos y Canada. La equidad de viviendas principales en estos mercados es lo que tradicionalmente ha provisto de los fondos necesarios para comprar una segunda propiedad en México donde las tasas hipotecarias pueden ser bastante altas. Muchas de estas propiedades son compradas en Vallarta, al menos en el rango de precios bajo y medio, con efectivo obtenido por refinanciar las propiedades en el país de origen. Pero con el aumento de tasas al norte de la frontera, muchos mercados estás experimentando una des-aceleración en sus actividades y los precios están cayendo.
Recientemente, Grupo Aeropuertario del Pacífico (GAP), anunció que la construcción del nuevo edificio de la terminal en el Aeropuerto Internacional de Puerto Vallarta comenzará pronto. El tamaño de esta nueva terminal será de mas de 68,000 metros cuadrados, tomará dos años construirla, e incrementará el tamaño promedio del aeropuerto en un 150 por ciento. Se agregarán de 11 a 19 nuevos puentes de abordaje, así como de 9 a 16 puertas de embarque, y será capaz de atender 4.5 millones de pasajeros por año.
Esta nueva terminal será la primer terminal Energía Cero en América Latina. Este objetivo será alcanzado en 7.5 años e incluirá el uso de paneles solares en el techo del edificio, (lo cuál disminuirá el consumo de energía en un 40 por ciento comparado con otros aeropuertos de las mismas características), y el uso eficiente de agua mediante el re-uso del 100 por ciento de las aguas grises, negras y azules generadas dentro y fuera de la terminal, reduciendo el consumo de agua en un 35 por ciento.
En otras noticias aeropuertarias, a partir del 1 de agosto de este año, como parte de las estrategias implementadas por el Instituto Nacional de Migración (INM), el aeropuerto no requerirá la Forma Migratoria Multiple (FMM). Los visitantes de Estados Unidos y Canadá sólo tendrán que mostrar sus pasaportes, y los oficiales de aduana les pondrán su estampa garantizando automáticamente su entrada y estadía al país (el tiempo de estadía otorgado aún debe ser clarificado). Esto reducirá el tiempo de entrada, previniendo un procedimiento que ha tomado un tiempo considerable para los visitantes en el pasado. Actualmente, el Aeropuerto Internacional de Puerto Vallarta tiene cerca de 20 agentes migratorios y 14 filtros, y con esta nueva medida implementada en la terminal aerea se acelerará el proceso de entrada. Puerto Vallarta ha recibido más de un millón de pasajeros de los mercados internacionales en lo que va del año.
Las ventas de propiedades en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit continual fuertes en el segundo trimestre del año alcanzando un número récord de ventas (más de 500) con un volumen que excede los $215 millones de dólares. Pasando la mitad del año los números de las ventas ya superan por 40% al mismo periodo del año anterior. El volumen de ventas es cuatro veces mayor de lo que era hace tres años. ¿Es esto sostenible?
El mayor indicador de un enfriamiento en el mercado inmobiliario es el alza de inventario. Más propiedades permanecen en el mercado por la falta de demanda, y se agregan más propiedades de las personas que quieren o necesitan vender. En el último año la región Vallarta/Nayarit ha sufrido de lo opuesto – una falta de propiedades. Los agentes inmobiliarios nos han comentado que tiene una lista de prospectos compradores que quieren comprar pero no encuentran lo que buscan en el inventario actual. En otras palabras, el mercado sufre de falta de inventario.
Los niveles de inventario permanecen bajos con muy pocos cambios reportados. Algunos agentes han expresado que el mercado parece haberse enfriado de alguna forma. El interés en el mercado inmobiliaro tuvo un pico de incremento en el mes de enero de este año a su m´ás alto nivel reportado, de acuerdo a MLSVallarta. El número de personas que visita el sitio ha comenzado ha bajar. Esto usualmente sucede durante los meses de verano, hay menos interes, pero la caída ha sido más dramática comparada con los años pasados. Esta es una tendencia que hay que seguir con cuidado.
Otra tendencia a seguir es lo que esta pasando con los mercados inmobiliarios en Estados Unidos y Canadá. Lo que sucede en el norte de la frontera generalmente sucede un poco después en México. Y en los meses pasados, se ha incrementado la conversación de una rescesión. La Asociación Nacional de Bienes Raíces reporta que el inventario nacional ha subido en un 18.7% durante el año pasado, con el incremento más grande de la historia de los datos en Junio pasado. También el indice de asequibilidad cayó a 102.5, causando que más compradores se den por vencidos y presionando a los compradores a recortar los precios. Zillow reporta que los niveles de inventario nacional rozaron el 10% entre marzo 26 y mayo 7. Canadá esta experimentando un incremento en su inventario con CREA reportando que el número de propiedades listadas incremento 4.5% en mayo, mientras las ventas caían un 8.6% en un seguimiento mensual. Esto viene, al parece, después de que los niveles de inventario se habían mantenido substancialmente bajos, impulsado por la pandemia que vio un alza en la compra de casas. Así que esto podría ser simplemente una corrección a un mercado más balanceado. O podría no serlo.
Las tasas hipotecarias casi se han duplicado en Estados Unidos y Canadá desde diciembre, en este momento se ubican en 6%. Mientras la federación continue la racha alcista, las tasas hipotecarias seguirán incrementando. Tradicionalmente en el mercado inmobiliario de Vallarta se paga en efectivo debido al poco financiamiento hipotecario disponible en México y a que las opciones en el mercado suelen ser caras. Las personas han encontrado que es más fácil refinanciar su propiedad primaria en casa y usar los fondos para comprar un segundo hogar al sur de la frontera, especialmente con la apreciación que han visto de su hogar en los últimos años. Sin embargo, con las tasas subiendo, y con un mercado potencialmente relajado, el refinanciamiento se volverá más difícil así como el número de propietarios que podrán refinanciar.
Otra fuente de financiamiento para prospectos compradores en Vallarta ha sido de las ganancias acumuladas del mercado bursatil. Pero en este momento los mercados están a la baja, lo que significa que pueden sacar menos ganancias y ha dejado a las personas en duda de hacerlo.
Una tendencia continua positiva es que el mercado nacional continua siendo un fuerte jugador en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Los mexicanos, principalmente de Guadalajara y Guanajuato, están no solamente invirtiendo en comprar un segundo hogar, también están invirtiendo para asegurar sus bienes en dólares americanos. Esta es una región de las pocas en México donde el valor de las propiedades está en dólares. También ha habido un incremento en los trabajadores que se mudan a la región para trabajar remotamente, dejando las ciudades para vivir en la playa mientras trabajan en la misma compañía.
Hay otras dos tendencias que vale la pena mencionar.
Entre el 50-60% de la demanda del mercado local ha sido tradicionalmente por condominios de dos recámaras. Y como se muestra en la gráfica de abajo, los precios han indo en aumento de $255,000 hace sólo 18 meses a $355,000 en el trimistre pasado. Esto ha sucedido a pesar de que ha habido oferta fresca de propiedades de bajo precio disponibles en zonas populares como Versalles, Diaz Ordaz, Fluvia y el Pitillal – o en la zona detrás de la Zona Hotelera.
El año pasado las regiones más populares fueron Centro Sur, (centro y sur del Río Cuale), seguido de Nuevo Vallarta y de la Zona Hotelera. Este año es similar con el Centro Sur a la cabeza, pero por poco, seguida por el area detrás de la Zona Hotelera (conocida como Rio Pitillal Sur o Francisco Villa Oeste) con ventas muy parecidas a la zona Centro Sur. Esta area, en medio de la Carretera #200 que va desde la Zona Hotelera, y Francisco Villa que se encuentra con la misma #200 que corre por el Río Pitillas, ha incrementado su popularidad. Torres de condominios de precios moderados han estado apareciendo junto con restaurantes y boutiques para proveer servicios a los dueños de las propiedades.
Estas estadísticas son de ventas que se han llevado a cabo en la región de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Esta región comienza desde El Tuito cerca del area sur al final de Bahía de Banderas, hasta los pequeños pueblos costeres situados al norte de la Riviera Nayarit como Sayulita, San Pancho y otros. La única excepción es Punta Mita, que tiene un mercado en si mismo y no reporta la mayoría de sus ventas a ninguno de los servicios MLS. Este mercado consiste en propiedades de alto costo y de alguna forma están aisladas del mercado inmobiliario local. El número de ventas de esta región no esta reflejado en los resultados.
Las ventas en el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit fueron muy buenas durante el primer trimestre de este año pues se reportaron $180 millones de dólares. Esto es más del 60% de lo reportado en el primer trimestre del año pasado. Y muy cerca de emparejarse con el primer trimestre de todo el año anterior. Las ventas cayeron cerca de un 10% en el último trimestre del año pasado, pero este trimestre el mercado mostro que aún es muy fuerte.
Vienen muchas cosas en contra, aunque no por la falta de demanda si no por la falta de oferta. Simplemente no hay suficientes propiedades en el mercao actual para el número de personas que están buscando, especialmente propiedades existentes. Los inventarios de las MLS están por debajo del 30% comparado con algunos años atrás. Hay muchas unidades en construcción, pero eso implica un periodo de espera para que la propiedad este finalmentes disponible para mudarse. Así que las inmobiliarias están construyendo listas de compradores esperando por algo que aparezca en el mercado para ellos mientras que muchos desarrollos que están en construcción están vendiendo antes de terminar.
El año pasado las regiones más populares fueron Centro Sur, (el centro y el sur del Río Cuale), seguido de la Zona Hotelera, Nuevo Vallarta/Flamingos, la Costa Sur y Bucerías. Este año es similar con el Centro Sur a la cabeza, pero con Nuevo Vallarta moviendose un lugar para arriba y la Zona Hotelera un lugar para abajo, ambos Bucerías y Marina Vallarta continuan en el top cinco.
Recientemente Point 2 publicó su análisis de los mejores destinos para los Americanos que buscan comprar en el extranjero, y México resultó en lo más alto. Un gran logro ya que en 2015 ni siquiera estaba en las tres ubicaciones más deseadas. Point 2 llega a esta conclusión analizando qué países y destinos tienen más búsquedas en su sitio web.
Dentro de México, Puerto Vallarta fue el destino más buscado, venciendo a San Miguel de Allende en segundo lugar con más del 50% más de búsquedas en Google. Cabo San Lucas fue el tercer lugar. Point 2 describió a Puerto Vallarta como “una excelente ciudad con playas adorables, calles angostas, y casas de colores que cualquiera puede desear.”
Estos son algunos puntos adicionales:
México y Canadá permanece cómo los destinos más populares para comprar una segunda casa en América.
Puerto Rico — el tercer destino mas socorrido en 2018 — cayó al número cuatro, cambiando lugares con Costa Rica.
El recién llegado Honduras sacó a Jamaica del top 10 de los destinos más deseados.
Nuevos países ingresaron al top 30 entre los que se incluye: El Salvador, Granada, Anguilla, y Perú.
No hay quien cuestione que Puerto Vallarta y Riviera Nayarit terminaron excelentemente el año 2021, con un incremento del 60% en ventas sobre el año pasado. Sí, 2020 fue afectado por el COVID, pero aún así fue un año bastante decente. Cualquiera cosa que se haya perdido en 2020 por el covid, como lo muestra la gráfica abajo, fue mas que recuperado en 2021, año que sobrepaso incluso la linea de tendencia. Esta gráfica muestra el volumen neto de ventas de la región de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit.
MLSVallarta, con la asistencia de algunos miembros del sistema FLEX, recabaron los datos y gráficas siguientes que reflejan las ventas de propiedades en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Las dos regiones, que abarcan dos estados diferentes y que aunque tienen una marca y marketing separados, son vistos por las asociaciones inmobiliarias locales como un sólo destino. Tradicionalmente Puerto Vallarta ha tenido un mercado más grande con el 70% de todas las ventas en 2017. Pero ha caído continuamente hasta el punto de ser responsable por sólo el 63% de las ventas en 2021.
Con lo que respecta al volumen de ventas, este ha aumentado cerca de 230%, de justo debajo de $400 millones en 2017 a $615 millones en 2021. Nota: aunque el peso es la moneda nacional en México, la inmensa mayoría de las propiedades en la zona han sido valuadas y vendidas en dólares americanos desde hace un buen tiempo. Y mientras la actividad del mercado ha ido incrementando, los niveles de inventario han tratado de mantenerse con nuevos y numerosos proyectos en desarrollo, pero actualmente, la demanda es mas grande que la oferta. Por esta razón la diferencia entre el precio de lista y el precio e venta se ha reducido. En 2017 la diferencia era de 10% pero en 2021 se redujo a 7%.
Y como la demanda excede la oferta, los precios suben. Hoy hay menos propiedades con precios por debajo de $100,000 y la tendencia promedio esta en el rango de $250-$500,000. Aún así es un mercado inmobiliario turístico con precios relativamente bajos, el 85% de las ventas son por debajo de $500,000, y básicamente ha permanecido de esta forma desde 2017.
Si nos enfocamos en sólo condominios (que representa cerca del 85% del mercado), el precio promedio de un condo ha subido 25% en este periodo de tiempo, como lo muestra la gráfica abajo.
Y si limitamos nuestro análisis a sólo condominios de dos recámaras (que representan cerca del 50% del inventario vendido), estos han aumentado poco mas del 20%.
Las unidades de dos recámaras, como lo mencionamos, equivalen a la mitad de los condos vendidos, y ese número ha sido muy consistente durante los pasados cinco años, así como lo ha sido para otros tipos de condominios. Las unidades tipo studio representan el 5% del mercado, las de una recámara el 25%, las de tres recámaras 17%, y las unidades con cuatro o más recámaras representan solo el 3% del inventario vendido.
Lo que ha cambiado son los precios. Los studios han incrementado su precio un 25% en este periodo de tiempo, pero las unidades de una recámara han incrementado un 40%, las de tres recámaras 23%, mientras que las unidades grandes de 4 o más recámaras han incrementado en un 33%.
En cuanto a los tamaños de los condominios, cerca de una tercera parte de todos los condominios vendidos estuvieron por debajo de 100m2, y otra tercera parte en el rango de 101-150m2. Los condominios de 151-200m2 y más de 200m2 se dividieron de igual forma representando otro tercio.
La gráfica siguiente muestra el inventario de condominios por precio durante este periodo de tiempo. Aquí podemos ver hasta arriba, en verde, que los condominios con precios entre $100,000 – $249,000, cayeron de tener 47% de la venta del mercado en 2017 a solo el 39% en 2021. El inventario de condominios vendidos debajo de $100,000 también cayó, mientras que los condominios con precios entre $250,000 y $499,000 aumentó, de tener justo un tercio de las ventas del mercado (33%) en 2017, a 42% en 2021. Los otros dos rangos de precios también aumentaron, pero en un grado mucho menor.
Con todos los precios subiendo, esto tiene sentido, habrá menos unidades de precios bajos para vender. Lo que es interesante es que mucho del crecimiento se centro en los rangos de $250,000 – $500,000. Este es el punto ideal. Como lo mencionamos anteriormente, Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, mantienen precios relativamente baratos cuando los comparamos con otras regiones turísticas y de retiro. Pero los precios van aumentando lentamente.
Así que ¿dónde están ubicados todos los condominios que han sido vendidos? Hemos rastreado las siete regiones más populares durante los cinco años pasados y estas son: La Costa Sur, Centro Sur, Zona Hotelera, Marina Vallarta, Nuevo Vallarta y Bucerías, junto con las relativamente nuevas y populares areas al Oeste de Francisco Villa, que incluyen Versalles y Fluvial, situadas entre Francisco Villa y la Zona Hotelera.
En 2017 estas ocho zonas representaron el 85% de las ventas de condominios mientras que en 2021 bajo al 72%. El número de ventas en algunas zonas han caído como la Zona Sur que cayó de 14% al 7%, y la zona Centro Sur que cayó del 22% a sólo el 14% (aunque sigue siendo una de las zonas más populares). Marina Vallarta tuvo un incremento del 4% al 6% y vemos que el número de proyectos de condominios ha incrementado en los últimos años.
Si limitamos nuestro estudio a sólo las cuatro regiones más populares (estas han permanecido en el top cuatro durante los pasados cinco años), encontramos que en 2017 estas regiones acumularon el 62% de las ventas de condominios mientras que en 2021 solo representaron el 42%.
Entonces, ¿qué esta pasando? Bueno, un par de cosas. Primero, el mercado se esta diversificando, expandiéndose hacia el norte de la Riviera Nayarit pero también en Puerto Vallarta con zonas como Versalles y Pitillal. Tres de las regiones más populares mencionadas en el párrafo anterior están ubicadas en Puerto Vallarta, mientras que sólo una esta en Riviera Nayarit. Pero Nayarit se esta volviendo más popular, como lo mencionamos anteriormente, de un 7%, el volumen de ventas ha incrementado hasta representar el 30% del total de las regiones PV/RN. Nayarit tiene más playas y una costa con mayor acceso, pero lo más importante, tiene espacio para crecer – hay una costa con mas capacidad de desarrollo en Riviera Nayarit que en Puerto Vallarta. La mayoría de la costa sur de Vallarta no es accesible por carretera. Y la porción que es accesible, es montañosa, limitando el desarrollo en cierto grado. En Puerto Vallarta los desarrolladores están comenzando a moverse a colonias como Versalles y construyendo torres de condominios, algo nunca visto antes. Pero los desarrolladores que quieren construir frente al mar, se han visto forzados a irse a Nayarit.
Una gráfica fina. Esta muestra el promedio de ventas de un condominio en la región desde 2003. Como puedes ver, los precios incrementaron dramáticamente de 2003 a 2007. Los precios comenzaron a caer en los siguientes diez años hasta 2017. Para mantener los precios bajos los desarrolladores se han enfocado en construir unidades más pequeñas que no están frente a la playa. Pero desde ese año, 2017, una vez mas, los precios han incrementado constantemente.
Nota: Estos número no reflejan las ventas que se llevan a cabo en la región de Punta de Mita, específicamente en el desarrollo de Punta Mita. Estas ventas en su mayor parte no son reportadas en ningún sistema MLS, aunque, si lo fueran, se estima que son por más de $150 millones. Las dejamos fuera a propósito porque no han estado disponibles por los pasados cinco años. No todos los desarrolladores inmobiliarios son parte de los sistemas MLS disponibles así que sus número no están reflejados aquí y sería difícil determinar exactamente cuáles son. Por estas razones estas gráficas se enfocan más en mostrar las tendencias del paso del tiempo.
Por séptimo año se celebraron los Travvy Awards, la última edición se llevó a cabo en el Centro de Convenciones de Florida. Los premios son votados por asesores de viajes y reconoce a lo mejor de lo mejor en la industria turística. Recibir una de las estatuillas Travvy es considerado un gran honor en la sector turístico. Entre los ganadores de este año estuvieron Puerto Vallarta y Riviera Nayarit con múltiples categorías:
Las personas que vienen a México por placer o negocios, y que tienen pasaportes de uno de los muchos países que no requieren visa para entrar a México (como Estados Unidos o Canadá), pueden sólo llenar un permiso de visitante, también conocido como Forma Migratoria Múltiple o FMM, en el puerto de entrada, y quedarse en México por hasta 180 días.
La decisión de cuantos días serán permitidos, como quiera, queda a discreción del oficial de migración del puerto de entrada y el número de días garantizados (escritos) en el permiso es el número máximo de días que puedes permanecer en México: este nunca excederá los 180 días, pero puede ser menor. No puedes extender este número de días, y no puedes renovar tu permiso. El permiso de visitante no puede ser extendido o renovado, si tu permiso expira tendrás que dejar el país.
Parece ser que la FMM va por esos “visitantes perpetuos” – personas que han estado utilizando la flexibilidad del permiso de visitante para regresar a México continuamente y quedarse por largo tiempo para así evitar tener que aplicar por una residencia. Ahora algunos oficiales de migración han estado revisando los registros de las personas que vienen a México y cuestionando sus intenciones.
Si tú sólo vienes por algunos días, esto no será ningún problema para ti. Pero si vas a quedarte por algún tiempo, asegúrate que el número de días que fue escrito por el oficial de migración en tu permiso cubra todo el plazo de tu estadía. Si estas intentando permanecer en México por una larga temporada (más de 180 días), o lo haces de manera regular, es recomendado que apliques por una residencia en México. Si ya estás en México y tienes alguna preocupación o pregunta acerca de tu permiso de visitante existente, debes contactar a tu oficina local de migración, INM (Instituto Nacional de Migración) para que te aconsejen y te guíen.
