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Los resultados de ventas del mercado inmobiliario de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit para el segundo trimestre de este año muestran un incremento del 14% sobre el primer trimestre de este mismo año, marcando tres trimestres consecutivos de ganancias.
El volumen de ventas está más en línea con la tendencia histórica, como se muestra en azul abajo.

Aunque, lo interesante es que esa ganancia fue obtenida con casi el mismo número de ventas que él trimestre anterior, lo que significa que el precio promedio de venta se ha incrementado significativamente. En el primer trimestre el promedio del precio de venta fue de $420,000 dólares mientras que en el segundo trimestre fue de $481,000, mas de un 12% de incremento logrando el promedio de venta más alto registrado a la fecha.

¿Qué significa todo esto? Que el mercado continua muy ajustado con más demanda de vivienda que la oferta existente. Otra marca de un mercado ajustado es la diferencia entre el precio de lista y el precio de venta, que tradicionalmente es entre 8%-10%. Esta diferencia se ha estado reduciendo establemente durante el año pasado, mostrando un 4.5% de relación entre precio de lista y precio de venta en este último trimestre. Al revisar los precios de venta estos muestran que muchos propiedades se están vendiendo en el precio de lista, y en algunos casos, por mas.

En términos de qué regiones son las más populares de acuerdo al número de venta, Nuevo Vallarta y Bucerías en Riviera Nayarit una vez más, como en el primer trimestre, se llevaron los honores. Estas regiones son seguidas por Vallarta Central y Costa Sur (entre Vallarta y Boca de Tomatlán). Las áreas más económica para comprar (con los precios de lista más bajos) continúa siendo las áreas detrás de la Zona Hotelera, como Versalles, Fluvial y Las Gaviotas que han incrementado su popularidad entre los compradores.

Una tendencia interesante es la fortaleza del peso Mexicano en contra del dólar Americano. En 2020 a finales de Marzo la taza de cambio estaba cerca de los 25 pesos por dólar. Desde ese momento, y por más de dos años, el valor del peso se ha apreciado continuamente, y en Julio de este año la taza de cambio es de menos de 17 pesos por dólar, lo que significa que el precio se ha apreciado más de un 40% en los últimos 28 meses.

Esto ha tenido un profundo efecto en los compradores nacionales quienes han comprado en el mercado de Puerto Vallarta principalmente porque el mercado inmobiliario estaba valuado en dólares, como una forma de mantener el valor de sus pesos. Con las restricciones de las cuentas en dólares en México, y el incremento de las dificultades para mantener una cuenta en Estados Unidos para los nacionales Mexicanos, el mercado inmobiliario Vallartense se convirtió en un paraíso seguro para ellos. Por años esto funcionó muy bien para los compradores nacionales. Como ejemplo, para alguien que compró una propiedad en Vallarta en pesos en 2010 vio su valor se incrementado al doble en 10 años sólo por el tipo de cambio, y por que las propiedades en Vallarta se vendían en dólares. Pero, para alguien que compró una propiedad en 2020 for $100,000 dólares pero pago en pesos ($2.5 millones de pesos), si vendiera su propiedad en este momento por el mismo precio en dólares, sólo recibiría $1.7 millones de pesos – una perdida considerable del valor. Aunque, afortunadamente, los precios se han apreciado lo suficiente en este periodo de tiempo para que los compradores recuperen su inversión original.

Para los vendedores Americanos, debido a que el registro de propiedades en México es en pesos, esto ha traído una ganancia inesperada para ellos. Si compraron una propiedad en 2020 por $100,000 dólares, esta fue registrada en $2.5 millones de pesos. Pero si la venden hoy en $150,000 dólares, con una ganancia de $50,000 dólares, la venta se registraría en pesos al tipo de cambio actual, lo que equivaldría a $2.55 millones de pesos, lo que siginífica que tendrían una ganancia de sólo $50,000 pesos. Para no hacer larga la historia, ellos tendrían una ganancia de $50,000 dólares y tendrían que pagar muy poco o casi nada de impuestos por ganancia.

Pro muchos años esto ha estado en contra de los compradores Americanos. En algunos casos, ellos terminaron pagando impuestos en ganancias capitales cuando nunca vieron ganancias en términos de dólares. Pero ahora, al menos los últimos años, esta situación dio la vuelta.

El dólar americano es visto internacionalmente como una moneda de protección en contra de las recesiones y las volteretas del mercado. En la gráfica de arriba se pueden ver dos veces en las que el peso Mexicano ha perdido su valor rápidamente en los últimos 20 años; una durante la crisis financiera de 2007-2008 y otra durante la pandemia del Covid, lo que resulto en una recesión en 2020. Así que cuando hay problemas el peso Mexicano tradicionalmente pierde su valor extremadamente rápido. Desde el 2020 los mercados han estado en calma relativa y se ven un aumento lento en el valor de las acciones. Será muy interesante ver como el peso reacciona cuando llegue la siguiente (e inevitable) caída del mercado.

El volumen de ventas reportadas en la región de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit durante el primer trimestre de 2023 fue de $141 millones, sólo un poco más que el cuarto trimestre del 2022, pero aún así más de 30% por debajo del reporte más alto de todo el tiempo, alcanzado en el segudo cuarto del año pasado con $205 millones en ventas. Aunque este incremento en las ventas puede ser debido al resultado del confinamiento cuando los compradores se retiraron durante el covid. A pesar de que el volumen del primer trimestre de este año es bajo, es más algo que lo que fue reportado pre-covid, como la gráfica de abajo lo muestra.

El mercado de Vallarta/Nayerit continua sufriendo por la falta de inventario, pero debe regresar a un portafolio más balanceado a medida que los desarrolladores continuen construyendo nuevos productos y sean agregados al inventario existente.

El precio de un condominio de dos recámaras continua a la alza, como lo refleja la gráfica de abajo. Esto es un incremento de casi 20% sobre el precio promedio de 2022 y un 66% de incremento desde 2017.

La región con la mayor actividad y con el 19% de todas las ventas fue Nuevo Vallarta/Flamingos, seguido de Bucerías, que cuenta con un sorprendente 17% de las ventas (usualmente es cerca del 10%). La región perdedora fue el centro, Centro Sur, que cayó de un 23% de las ventas en 2017, a solo el 11% en el primer cuarto del año. ¿Porqué pasó esto? Hay algunas razones.
Primero, hace 10 años, el primer mercado que se recuperó de la caída inmobiliaria del 2008 fue el centro, en específico Centro Sur.
Los desarrolladores pudieron construir condominios no en la playa pero en el centro de la ciudad por un precio razonable y ofrecer amenidades muy populares como “rooftop” con albercas y áreas lounge que ofrecían vistas panorámicas. Segundo, en una recesión o mercado en recuperación, al menos para el mercado de Vallarta/Nayarit, las personas preferían tener algo cerca del centro. Conforme el mercado se fue recuperando los precios aumentaron debido a la demanda (el precio promedio de venta en Centro Sur el último año fue de $452,000 mientras este era sólo de $252,000 en Francisco Villa). Los compradores tienden a buscar propiedades en áreas donde los precios de las propiedades no sean tan altos. Eso es lo que está pasando en este momento, y ha incrementado la demanda fuera de Vallarta hacia Nayarit, y especialmente a la región referida como Francisco Villa, que incluye las colonias Versalles, Fluvial y Las Gaviotas. Esto se refleja en las dos gráficas abajo:

El promedio de ventas no ha caído tanto debido a la demanda, si no debido a la oferta. No hay suficientes propiedades buenas en el mercado para el número de personas que están buscando. Entonces hay una buena razón para pensar que los precios seguirán aumentando hasta que la demanda sea alcanzada.

2022 resulto ser otro año extraordinario para la industria inmobiliaria local desempeñándose un poco mejor que el 2021 en términos de ambos volumen de dólares y número de ventas. Y no hay otra mejor forma de revisar lo que sucedió en el año que con gráficas, que siempre hablan más fuerte que las palabras, y ciertamente pueden ser más divertidas de explorar.

Después de perder terreno en 2020 con el covid, las ventas aumentaron robustamente en 2021 y se las arreglaron para seguir adelante en 2022.

Sin embargo, en una inspección más cercana, y revisando el volumen de ventas por trimestre podemos ver que el mercado ha caído considerablemente desde mediados del año, como se muestra en la gráfica siguiente.

Y no parece que sea por la falta de demanda, es más bien un problema de oferta – simplemente no hay tantas personas interesadas en vender como personas que quieren comprar, y el desarrollo de producto nuevo esta teniendo dificultades para mantenerse. Cuando el inventario falta, esto usualmente lleva a una considerable diferencia entre el precio de lista y el precio acordado para la venta. En 2017, la diferencia era de cerca del diez por ciento. En 2022 fue menos del cinco porciento.

Y aunque el promedio de las ventas de condominios se mantuvieron igual que en 2021, cuando revisamos sólo las unidades de dos habitaciones, observamos que continuan incrementando sus precios. Lo que, de nuevo, es de esperarse cuando la demanda es más grande que la oferta.

Los condominios de dos habitaciones es por mucho el tipo de condominio favoritos de los compradores, manteniendo el 55% del mercado por todo el tiempo que hemos proporcionado estadísticas de la región. Y la diferencia se ha mantenido de esta forma consistentemente durante los años para todos los tipos de unidades.

Cuando consideramos los inventarios de condominios por rango de precios, como lo mostramos abajo, la tendencia percibida es que los precios de las propiedades han ido incrementando. En 2022 hubo sólo cinco condos reportados en venta por menos de $100,000 (marcados en azul abajo).

Los cambios más drásticos que hemos visto en los rangos de precios son entre $100-$249,000 y $250-$500,000. Los primeros fueron cerca del 45% del mercado mientras que los consecuentes solo el 30%. En 2022 fue al revés esta vez con los condos entre $250-$500,000 con el 45% del total del mercado de condominios.

Hemos tenido algunos cambios interesantes en el mercado inmobiliario de la región también. La región del centro, al sur del Río Cuale conocida como Centro Sur, ha dominado las ventas por años, pero ha caido, del 23% del total de las ventas de condominios en 2018 a sólo el 16% en 2022. ¿Dónde se ha visto el crecimiento para compensar esto? De la resurgente Marina Vallarta y Francisco Villa, la región entre la Zona Hotelera y Avenida Francisco Villa, también conocida comunmente como Versalles, Gaviotas, Fluvial o Díaz Ordáz.

Este incremento de demanda por la Zona de Francisco Villa es probablemente por el costo promedio de condominios en esta area, que es substancialmente menor a otras regiones populares, como se muestra abajo.

Otra tendencia, aunque una mucho más lenta, es la transición del dominante mercado de Puerto Vallarta por el ahora más fuerte mercado de Riviera Nayarit. Esto ha ido sucediendo durante años y probablemente no cambie pronto ya que ahí es donde hay más tierra – ya no hay mucha en Puerto Vallarta, especialmente frente a la playa. Y la Costa Sur esta limitada por las montañas y el hecho de que no hay caminos que la hagan accesible. Riviera Nayarit está también mucho más cerca por carretera para los mercados nacionales como Guadalajara y la región Bajio.

En general un año interesante, estableciendo lo que seguramente continuara este 2023 donde hay rumores de una recesión en el norte, tasas de interés más altas y un mercado inmobiliario Americano y Canadiense más lento – ¿cómo afectarán estas condiciones, de continuar así, al mercado inmobiliario local?

Las gráficas presentadas fueron generadas con información provista por los miembros de MLSVallarta y FLEXMLS, los dos sistemas MLS operando y dando servicio en las regiones de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. En estos números no se incluye Punta de Mita que es un mercado en si mismo. Las propiedades en esta región son vendidas por pocas agencias que tienden a especializarse en esta area, y sólo reportan algunas de sus ventas. Calculamos, que el volumen de ventas generado esta cerca de los $200 millones, o cerca del 25-30% del tamaño del mercado de Vallarta/Nayarit.