Looking back, the year 2010 will most likely be seen as a turning point for the Vallarta/Riviera Nayarit real estate market. After having survived the global economic crisis and the swine flu scare that brought the real estate market to a virtual standstill during 2008-2009 (And yes, that was just a year ago! How quickly we forget!), the market saw increased activity this past season, people once again out looking and testing the market with offers.

Most realtors we talked to believe that we are over the worst but it’s going to be a slow recovery, with few signs of a strong recovery until 2012. The Vallarta multiple listing service, Multi-List Vallarta, seems to confirm this with inventory levels stabilizing at around 1,100 resale property listings this past season, while new property inventory (development projects) has actually been dropping.

Most activity has been in the $350,000 USD range, but there has been increased activity in other price ranges, especially the $600,000 to $1 million range. During the first half of 2010, the average sales price for a condominium was $320,000 USD (with the sales price increasing each month since the beginning of the year), compared to average sales prices of $358,000 in 2008, $330,000 in 2007 and $283,000 in 2006. At this stage, we are not certain whether it’s that condo prices are rising or that people are more willing to look at higher priced condos than they were a year or two ago — most likely the latter. Unfortunately, there has been so little activity for homes that there aren’t enough sales to generate any useful statistics.

Below are some of the trends we perceived last year and have updated to reflect activity in today’s market.

Economic Uncertainty
Before we can expect any significant change in the market, uncertainty must decrease. People are still uncertain about the strength and direction of the economy, the value of their homes and whether they have saved enough for retirement. This is reflected in the local real estate market not only by a drop in the number of people looking at real estate but also by the fact that those who are looking are not rushing into anything or making quick decisions. They realize that properties are not selling briskly and they have time to look around to ensure they get what they want. In years past, people typically viewed 7 to 10 properties before they were ready to make an offer. Today, it’s 25 to 35 properties. As one broker put it, there’s a lot of “hand holding” as clients are taken through the purchasing process, much more than in previous years. If not, the deal can go sideways. Realtors are working harder than ever before!

Buyer’s Market
It continues to be a buyer’s market and will be so for the foreseeable future, in most cases. There’s plenty to see and time to shop around with no hurry to make decisions, and that’s exactly what prospects are doing. Lower offers are now common, the spread between list and sales price having moved from a traditional rate of 6 - 7 percent to well over 10 percent.

Developer Inventories Continue to Fall — Potential “Shadow Market”?
Vallarta started 2008 with about 7,250 new development property listings on the market, this figure obtained from the study we perform at the beginning of each year. This number included all units of a project, whether being phased in or not. As the market began to slow, it became clear that not all these units were actually on the market and might not be for some time, as developers scaled back on which phases would be built and when — or even cancelled, in some cases. We also realized that some projects that had never actually broken ground had now decided not to proceed any further. We also saw some put a portion of their real estate inventory to another use, such as introducing a hotel component.

When we took all this into consideration, plus the sales that actually took place in 2009, we found that revised inventories were down to 4,250 units. And at the beginning of 2010 when we performed the study again, inventory levels had dropped to 3,500, again due to some sales but primarily because of scaled-back or cancelled projects.

Vallarta has been fortunate not to be left with any half-finished developments. This certainly has not been the case for other places in Mexico, most notably the infamous Trump Ocean Resort just south of Tijuana. New development peaked here in 2007, with 50 projects launched in just the one year. Fortunately, these developers either managed to finish the projects, scaled them back or decided not to move forward at that time. Few new projects were announced in 2008, and only a couple of small projects were introduced in 2009, therefore limiting the amount of inventory coming onto the market.

What we are not sure of at this time is how many of the units now being delivered are for “speculative” or investment purchasers, rather than people who intend to live in them, and will, therefore, be coming back on the market. We should start to find about this potential “shadow market” this upcoming season.

Resale-Driven Rather Than Developer-Driven
2003 to 2008 were golden years for developers, units often selling as fast as they could be built. People liked the latest construction techniques, luxurious extras and wonderful amenities not usually found in the existing market. They also preferred a larger property, the average home and condo size increasing dramatically. And they were paying a premium of up to 20 percent over the price of a similar existing unit just to have something new with the latest add-ons. People were so tied up in this that they would even upgrade to the “newer” project of a developer because it was “bigger and better.” Well, in today’s market, bigger is not actually better, and if the extras and amenities are going to add to the overall cost and increase maintenance fees, some buyers are not as interested.

There is also the concern about whether the developer will be able to deliver, not just on time but also everything that has been promised. Prospective buyers want to see the finished product to be confident they will not be the only ones in the building, left wondering how maintenance fees will get paid. With existing product, what you see is what you get. So, today’s developer realizes that he may need to complete the project before he’ll see sales. The days of pre-selling when the units were still only available on floor plans are over, most likely for some time.

A final advantage the resale market offers is that an existing homeowner usually has more room to play with the asking price, the developer more locked into the price because of construction costs.

For purchasers considering new product — because of warranties, less maintenance since it’s new, modern design and amenities — this is still a very good option. Just do your homework on the developer and the development.

New Product Going Forward
With price playing an increasingly important role in a buyer’s decision, developers are making changes to projects underway and future projects. Unit sizes are being reduced (back to the 1,500-sq-ft two-bedroom condo), extras dropped and amenities scaled back (such as onsite restaurants, spas and concierge services). People are seriously questioning how many square feet they really need since it all comes with a cost, both upfront and down the line in cleaning and maintenance fees. “Economical” and “efficient” have replaced over-sizing everything and luxurious extras. All those involved in the projects have to rethink real estate design by offering smaller, more practical units and removing or reconsidering what may be considered luxurious and non-essential. Focus is on value, “frugality with less glitz,” as one developer put it.

This has also put a damper on the market for single-family dwellings, the majority of homebuyers preferring condominiums because of preconceived cost savings. When all costs are added up, this may not necessarily be the case, but there is something to be said for being able to just lock the condo door at the end of the season and not have to worry about it, at least not to the extent one would with a home.

Financing More Prevalent
The mortgage brokers are busy — or busier than they have been in years past. Since the finance market in Mexico was not involved with subprime or ALT mortgages, financing is still available and is being requested much more frequently than in the past. Every realtor now works closely with a mortgage broker, or should, cash not as readily available as in past years nor people willing to invest as much up front.

Additionally, Vallarta has been cleared of those who were here just to take advantage of a market lacking in home-financing opportunities. Five years ago, the town was inundated by companies and individuals wanting to tap into a potentially hot mortgage market — which never really materialized. Today, only a few brokers remain, and those that do have years of experience in the Mexican mortgage market, as well as a number of deals completed. They’ve survived this downturn, have learned from it, and the market is better for it.

Closer to Community and Being Involved
In the past, it was trendy for buyers to want something “away from it all,” with exclusivity and privacy. However, it seems that after a few years of this, many found it a little too hidden and prefer to be situated where there’s more activity, desiring community and the ability to get involved in social activities, especially as the amount of time they have available to stay here increases. People want to be close to where people congregate — to be able to walk in or to town, to the cafe, to engage, to feel they are participating.

In a study done earlier this year, we compared total developer inventory to the number of sales and assessed the results by region, finding that there were more sales compared to overall inventory the closer you were to Puerto Vallarta, for the most part. As you moved away, to the north or south, sales dropped off when compared to the overall inventory available in the region. I think this also has to do with security concerns.

Canadian/National Markets Strong, US Market Weak
Many developers have instituted “Fly-Buy” programs as part of their marketing strategy (they fly people in to take a look at their product, offering special pricing for the trip and if they buy), but they have stopped or scaled back programs originating in the USA and now are concentrating on Canada and Mexico. The Canadian dollar remains strong; the peso has been consistent against the US dollar; and both countries did not suffer the significant drops in real estate values that have taken place in the USA. And realtors also report an upswing in the number of Canadian and national buyers, which is reflected by the increasing number of Canadian visitors to the MLS public site, MLSVallarta.com. There are now nearly as many Canadian visitors as Americans, whereas there were traditionally only about half as many.

Long-Term Developers Positive
Although there has been little or no new development taking place in the region, there has been interest from long-term development companies, who usually are looking 5 to 10 years down the line, in accumulating large parcels of land for mega-developments for the near future. The two most apparent are with the company Rasaland, which has projects in process to the south in Costalegre and to the north just below Guayabitos, and C&C Capital, which has major projects planned for the north shore of the bay, called Nahui, and another near Guayabitos, called Punta Raza. They are confident the market will come back, and when it does, they will be ready to take advantage of it.

Speculation Is Gone — At Least For a While
Speculation drove a large part of the market in years past. Today, real estate investment has to make sense and stand on its own merit, any potential upside gain considered a bonus and not necessarily a reason for buying. Single-property speculators are gone — and even the investors, to some degree — except for some bottom feeders every real estate agency reports dealing with. There’s been a shift from people buying a “vacation” property to now buying a “retirement” property. People are looking for a place to not just vacation in but to have as their primary or secondary home in the near future.

With regard to investment buyers, Vallarta just doesn’t have the foreclosure or distress properties to the extent that can be found in the USA. Properties here were purchased primarily with cash, so unless the owner is overextended back home, there is need to sell at this time. This traditionally has been the case for Vallarta in other downturns in the market.

Renting More Common
There are more owners entering the rental marketplace now. Budgets are tighter and owners who would not have rented in the past are doing what they can to cover HOA and utility expenses. This is flooding what is an already saturated market. Short-term renters realize this and are bargaining, obtaining good rates. While rates will most likely go down, homeowners who wish to rent will need to offer not only better prices but also better services and extras, such as full maid service, a chef and/or bundled extras such as golf rounds, massage service and restaurant coupons.

Security a Concern
With the increase in violence in Mexico between rival drug cartels and the police and soldiers trying to suppress them, along with the coverage it has been receiving in the American press, it’s understandable that people are concerned about security. However, the violence is concentrated mostly along the border and around Mexico City and has not affected Americans or Canadians living here, especially in this region of the country. Yet, no matter how safe it may be, there is no question that the US media coverage of this is affecting the real estate market.

Potential Trends that Could Affect the Local Real Estate Market

Boomer Frugality Fatigue
Most of the real estate purchases made in Vallarta were by people in the upper-income levels, those who can afford a second home. Recently, this economic profile has provided a spending surge in the USA. The reason? One reason given is that people are tired of being frugal — they are Boomers and Boomers like to buy things! Spending surged by 33 percent in May, showing that many upper-income consumers have the disposable income to increase their daily spending if they so desire. These consumers previously were holding back on spending in response to the length and depth of the recession, the financial crisis and a general feeling of economic uncertainty.

This “frugality fatigue” means that people are simply tired of cutting back and want to go back to spending — maybe not as freely as they did prior to the recession but at higher levels than they did last year, when frugality was commonplace. This could be because many economic observers recently have suggested the financial crisis is over and an upturn is now taking place — or it could be they simply have decided it is finally time to take a long-delayed vacation or even buy a new vacation home somewhere warm!

A recent Gallop poll concluded, “A sharp increase in upper-income Americans’ spending is terrific news for the U.S. economy. These Americans generally have the wherewithal to spend, and when they do so, they generate consumer demand across the economy. In turn, this produces what the U.S. economy needs the most: a sharp and sustained increase in private sector jobs.” Will this frugality fatigue turn into increased property sales? The recent upturn in activity seems to show that it may.

American Discontent?
This is a touchy subject, one that comes up more frequently over dinner or at a cocktail party than in conversations with real estate agents, but there seems to be a rising discontent among Americans, both from the left and the right, regarding the direction of the American government. A study recently done by Pew Research stated, “By almost every conceivable measure, Americans are less positive and more critical of government these days.” The survey finds “a perfect storm of conditions associated with distrust of government — a dismal economy, an unhappy public, bitter partisan-based backlash, and epic discontent with Congress and elected officials.”

In his recent book Bad Money, political commentator Kevin Phillips warns, “An unprecedented number of citizens, fed up with failed politics and a souring economy, have already departed for other countries, with even larger numbers planning to do so soon.” While Europe still draws many of these American emigrants, even more have relocated in Canada and Mexico. Exactly how many is hard to say. Precise US emigration figures have never been easy to come by. As a recent article in Time magazine states, “Elizabeth Grieco, chief of immigration statistics at the U.S. Census Bureau, puts it bluntly: ‘We don’t count U.S. citizens living abroad.’”

But organizations such as the Association of Americans Resident Overseas estimate the number of nongovernment-employed Americans living abroad as anywhere between 4 and 7 million, the low end loosely based on the government’s trial count in 1999. Focusing on households rather than individuals (excluding households with any member sent overseas by the government or private companies), a series of Zogby polls commissioned by consulting firm New Global Initiatives reported that 1.6 million US households had already decided to relocate abroad, 1.8 million were seriously considering such a move, and 7.7 million more were “somewhat seriously” contemplating it.

If the data collected in the seven polls conducted between 2005 and 2007 are representative of the current decade, at least 3 million US citizens a year are venturing abroad. Whether this means some of these 3 million Americans will turn into homebuyers in Mexico remains to be seen, but the trend is a recurring point in the news and worth following.

Medical Tourism
As the Boomers age, access to good health care will be increasingly important, as will its price. Mexico has become a strong alternative for Americans seeking health care because of the standards of service, proximity to major US cities and lower cost. According to the World Health Organization, Mexican hospitals are similar in quality and care to those in the USA, and waiting times in Mexico are generally non-existent. Most treatments cost half of what they would back home, as do medicines. And the climate can be very conducive to recovery.

Paul Crist, a Vallarta hotel owner, has been a strong proponent of allowing Medicare coverage of costs in Mexico, and lobbying efforts with Congress are gaining ground. If successful, this would be a big boon for Mexico, especially Vallarta with its large American expat community.

Conclusion
The fundamentals for a strong real estate tourism market in Vallarta continue to be in place. Its proximity to US markets, pleasant winter climate, low cost of living, low property taxes, great amenities, the Mexican culture and the wide variety of real estate options available all add up to an excellent opportunity for Americans, Canadians and Mexicans looking for a second or retirement home somewhere warm and inviting. There are certainly challenges, but that seems to be par for the course these days, wherever you may be.

We’d like to thank the many Vallarta and Riviera Nayarit real estate professionals who took time from their schedules to meet with us to talk about the local real estate market and share their perpsectives.

Spanish below

Viendo hacia atrás, seguramente el 2010 será recordado como un año de transición para el mercado inmobiliario de Vallarta/Riviera Nayarit. Después de haber sobrellevado la crisis económica mundial y las consecuencias de la fiebre porcina que llevaron a las bienes raíces casi a un punto de alto total del 2008 al 2009 (¡Y qué pronto olvidamos que eso sucedió hace solo un año!), el mercado registró un incremento de actividad en la temporada pasada, con clientes potenciales volviendo a explorar lo que actualmente el mercado inmobiliario ofrece.

La mayoría de agentes inmobiliarios que contactamos coinciden al sentir que lo más difícil ya pasó, pero aun así, la recuperación será lenta, con pocas señales de una fuerte recuperación hasta el 2012. Multi-List Vallarta, el sistema de listado múltiple de propiedades de Vallarta, parece confirmar esto registrando un inventario  de al rededor de 1,100 propiedades en reventa durante la temporada pasada, mientras que el número de propiedades nuevas (proyecto de desarrollo inmobiliario) ha estado disminuyendo. 

La mayor actividad se ha dado alrededor del rango de $350,000 USD, pero también se ha registrado actividad en otros rangos, especialmente de $600,000 a $1 millón USD. Durante la primera mitad del 2010, el precio promedio de un condominio fue de $320,000 USD (con los precios de venta incrementando cada mes desde el comienzo del año), comparado con precios promedios de $358,000 en 2008, $330,000 en 2007, y $283,000 en el 2006. Es difícil determinar en este momento si los precios de los condominios están incrementando o simplemente los clientes están más dispuestos a considerar precios más altos que hace uno o dos años — pero seguramente se trata de lo último. Lamentablemente, ha habido tan poca actividad en las propiedades residenciales que no ha sido suficiente para generar estadísticas de utilidad.  

A continuación presentamos algunas de las tendencias registradas el año pasado, debidamente actualizadas para reflejar la actividad del mercado hoy en día. 

Incertidumbre Económica

Antes de poder registrar un cambio notable en el mercado, debe disminuir la incertidumbre. La gente sigue dudosa en cuanto a la fuerza y dirección económica, el valor de sus hogares, y si cuentan con suficientes ahorros para su jubilación. Esto es perceptible en el mercado inmobiliario local no sólo por disminución en número de personas buscando propiedades, sino también por que aquellos que lo hacen no están tomando decisiones apresuradas. Están conscientes de que las propiedades no se están vendiendo rápido y que tienen tiempo de ver lo que hay en el mercado y asegurarse de comprar justo lo que quieren comprar. En años anteriores, la gente típicamente visitaba de 7 a 10 propiedades antes de hacer una oferta. Hoy en día visitan de 25 a 35. Como lo explicó un agente, realmente hay que consentir al cliente por todo el proceso de compra mucho más que en años pasados. Si no, es posible que decidan no seguir adelante. ¡Los agentes están trabajando más que nunca!

Mercado de Compra

Seguimos con un buen mercado de compra y esa tendencia seguramente continuará en el futuro cercano, en la mayoría de los casos. Hay mucho que ver y tiempo para tomar una buena decisión sin prisa, y es exactamente eso lo que los clientes potenciales están haciendo. El disminuir precios es bastante común hoy en día, con una diferencia entre precio de lista y de compra del 6-7% a más del 10%.

Inventario de Desarrollos Continúa Disminuyendo —  ¿“Mercado Fantasma” Potencial?

Vallarta comenzó el 2008 con aproximadamente 7,250 nuevas propiedades en desarrollos disponibles en el mercado, cifra obtenida gracias al estudio que realizamos a principio de cada año. Este número incluyó todas las unidades de un proyecto, ya sea construidas o por construir. Cuando el mercado comenzó a disminuir, confirmamos que no todas esas unidades estaban de hecho en el mercado o cuántas no lo estarían por un buen tiempo, ya que los desarrollos reestructuraron su calendario de fases y entregas, disminuyéndolos, y en algunos casos, cancelándolos. También notamos que algunos proyectos que ni siquiera habían comenzado a construir, decidieron cancelar sus planes por completo. Y vimos que una porción del inventario inmobiliario cambió de giro para convertirse en un componente de hotelería.

Cuando consideramos todo lo anterior, más las ventas que de hecho se realizaron en el 2009, vimos que el inventario de unidades ahora era de 4,250. Y al principio del 2010 cuando realizamos el estudio nuevamente, el número había disminuido a 3,500, gracias a algunas ventas, pero en su mayoría por la reestructuración o cancelación de proyectos.

Vallarta ha tenido la fortuna de no acabar con ningún desarrollo terminado a medias. Sin duda este no ha sido el caso en otras partes de México, y notablemente en el infame Trump Ocean Resort al sur de Tijuana. Los nuevos desarrollos alcanzaron su zenit aquí en el 2007, con 50 proyectos anunciados en tan sólo un año. Afortunadamente, dichos desarrollos encontraron la manera de terminar sus proyectos, los estructuraron, o decidieron no proceder con ellos en ese entonces. En el 2008 se anunciaron muy pocos proyectos, y sólo un par fueron anunciados en el 2009, así limitando el número de unidades nuevas en el mercado.

De lo que no estamos seguros en el presente es cuántas de las unidades entregadas hoy en día son para compradores que las ven como una inversión, y no para personas que de hecho tienen la intención de vivir en ellas, lo que eventualmente regresará esas propiedades al mercado. Por ello, debemos comenzar a medir este potencial “mercado fantasma” en la siguiente temporada.

Más Mercado de Reventa que Mercado de Desarrollo

Del 2003 al 2008 fueron años dorados para los desarrolladores, con unidades a menudo vendíendose tan rápido como pudieran ser construidas. La gente se sentía atraída por las últimas técnicas de construcción, y lujosas amenidades que no podían encontrarse en el mercado existente. También buscaban propiedades más grandes, lo cual incrementó el tamaño promedio de una casa o condominio de manera impresionante. Y estaban estaban dispuestos a pagar un premio de más del 20% sobre el precio de otra unidad similar en existencia simplemente para disfrutar de lo más innovador. Esto sedujo tanto a la gente que muchos se transferían de un desarrollo a otro más nuevo simplemente por ser “más grande y mejor”. En cambio, hoy en día más grande no necesariamente es mejor, y si las amenidades adicionales van a traer consigo un incremento en el costo total o incrementar las cuotas de mantenimiento, muchos compradores no están interesados.

También hay una inquietud sobre si los desarrolladores de hecho podrán entregar sus unidades no sólo a tiempo sino con todas las amenidades prometidas. Clientes potenciales desean ver el producto ya terminado para tener la certidumbre de que no serán los únicos en un edificio, o sin saber cómo se pagarán las cuotas de mantenimiento. Con el producto existente, lo que ves es lo que hay. Por ello, los desarrolladores hoy en día saben que tal vez tengan que completar su proyecto antes de poder venderlo. Los días de unidades de pre-venta en las que sólo se contaba con planos para venderlas han concluido, al menos por un tiempo.

Una ventaja final que ofrece el mercado de reventa es que un propietario actualmente cuenta con mayor latitud para negociar precios, ya que el desarrollo está atado a los suyos por el costo de construcción.

Para aquellos que buscan nuevas unidades — ya sea por garantías, menos mantenimiento ya que son nuevas nuevas, diseño moderno o amenidades — ésta sigue siendo una muy buena opción. Simplemente asegúrate de hacer tu tarea, en cuanto al desarrollador y a sus unidades, se refiere.

Nuevo Producto en el Futuro

Con el costo siendo un factor importante en el proceso de decisión, los desarrolladores están implementando cambios a sus proyectos presentes y futuros. El tamaño de las unidades está disminuyendo (de vuelta a los condominios de 2 habitaciones de 139.35 m2) a la par con sus extras y amenidades (como restaurantes, spas y servicio de concierge). La gente se está cuestionando acerca de cuántos metros cuadrados necesitan en realidad ya que todo tiene un precio, tanto al inicio como más adelante con cuotas de limpieza y mantenimiento. Lo “económico” y “eficiente” ha reemplazado la gran escala y los precios altos y sus amenidades de lujo. Por ello, todos los involucrados deben replantear el diseño inmobiliario al ofrecer unidades más pequeñas y practicas y eliminar o reconsiderar lo que pueda ser lujoso y no esencial. El enfoque está en el valor, “algo práctico sin tanto lujo”, como lo describió un desarrollador.

Esto también se ha convertido en un gran obstáculo en el mercado de las casas habitación, ya que la mayoría de compradores prefieren condominios por los ahorros aparentes. Ese no es necesariamente el caso una vez sumados todos los costos, pero hay algo que se puede decir sobre poder cerrar tu condominio al final de la temporada y no tener que preocuparte por él, al menos no tanto como lo harías si fuera una casa. 

Más Prevalencia de Financiamiento

Los agentes hipotecarios están ocupados — o más ocupados que en años pasados. Dado que el mercado en México no estaba involucrado con los llamados “subprime o ALT mortgages”, el financiamiento sigue disponible y cada vez más solicitado. Todos los agentes inmobiliarios deben ahora colaborar de cerca con sus correspondientes hipotecarios, o al menos deberían hacerlo, ya que las compras en efectivo no son tan frecuentes como antes, o los clientes no desean pagar enganches tan altos.

Además, Vallarta se ha librado de aquellos solamente interesados en aventajarse de un mercado carente de oportunidades de financiamiento. Hace cinco años, la ciudad estaba repleta de compañías e individuos que quería participar en el potencialmente fértil mercado de hipotecas — el cual nunca se materializó. Hoy en día sólo hay algunos agentes, y son aquellos que tienen años de experiencia en el mercado hipotecario mexicano, así como un alto número de transacciones realizadas. Han sobrellevado lo peor, aprendido de ello, y por eso, el mercado es mejor hoy en día. 

Más Cercano a la Comunidad, Participación

En el pasado los compradores solían desear algo “lejos de todo”, con exclusividad y privacidad. Sin embargo, parece que después de algunos años de esa tendencia, muchos de ellos se sintieron demasiado aislados y hoy prefieren estar situados donde hay más actividad, comunidad, y la oportunidad de involucrarse en actividades sociales, en especial al incrementar su tiempo de estancia local.  La gente quiere estar más cerca de las congregaciones — o caminar al centro, al café, participar, o sentir que están participando.

En un estudio realizado hace unos meses, comparamos el inventario total de los desarrolladores con el número de ventas y evaluamos los resultados por región. Encontramos que mientras más cerca estuviera el producto a Puerto Vallarta, más altas fueron sus ventas. Al alejarse, hacia el norte o el sur, las ventas disminuyeron al compararse con el inventario total disponible en la región. Pienso que esto tiene que ver con inquietudes relacionadas a la inseguridad. 

Mercado Nacional y Canadiense Fuerte, Estadounidense Débil

Muchos desarrolladores han implementado programas de “Vuela y Compra” como parte de su estrategia de mercadotecnia (patrocinan los boletos de avión a compradores, quienes vienen a conocer su producto, ofreciendo precios especiales por el viaje y si deciden comprar), pero han reestructurado o eliminado sus programas originarios en EU y ahora se concentran en Canadá y México. El dólar canadiense permanece fuerte; el peso ha sido consistente contra el dólar americano; y ambos países estuvieron exentos de la notable disminución en el mercado inmobiliario de EU. Los agentes también reportan un incremento de compradores mexicanos y canadienses, lo cual pudimos confirmar al notar un incremento de visitantes canadienses al sitio Web público de MLS, MLSVallarta.com. Mientras que antes había aproximadamente dos veces más visitantes de EU que de Canadá, hoy en día la cantidad es prácticamente la misma.

Desarrolladores a Largo Plazo, Optimistas

Aunque prácticamente no se ha anunciado ningún nuevo desarrollo en la región, se ha notado un incremento en el interés de desarrolladores por realizar proyectos a largo plazo, concluibles en un plazo de 5 a 10 años al futuro, manifestado por la compra de grandes parcelas de terreno para hacer mega-desarrollos en el futuro. Los dos más notables son Rasaland, una compañía que tiene proyectos en proceso al sur en Costalegre y al norte justo antes de Guayabitos, y C&C Capital, con proyectos planeados para la costa norte de la bahía, llamados Nahui, y otro cerca de Guayabitos, llamado Punta Raza. Ellos tienen confianza en que el mercado regresará a un punto estable, y cuando lo haga, estarán preparados para sacarle partido.

La Especulación Desapareció — Al Menos, Por El Momento

En el pasado la especulación ha sido una gran influencia en el mercado. Hoy en día, las inversiones inmobiliarias deben de tener sentido por mérito propio, con ganancias potenciales consideradas como un bono, y no necesariamente la razón de comprar. Los especuladores de propiedades residenciales han desaparecido — y también los inversionistas, hasta cierto punto — con excepción de algunos casos que todas las agencias han reportado. Se ha registrado un cambio, de gente buscando una propiedad vacacional a aquellos buscando una propiedad de jubilación. La gente ya no solo busca un lugar vacacional, sino una residencia primaria o secundaria, para el futuro cercano.

En cuanto a compradores de inversiones, Vallarta no cuenta con un número de propiedades a subasta o en peligro comparable al de los EU. La mayoría de las propiedades aquí fueron adquiridas en efectivo, así que a menos que los propietarios tengan necesidad inesperada de vender sus propiedades, no es necesario hacerlo por el momento. Y este ha sido el caso en Vallarta en bajas del mercado anteriores.

Rentas, Más Frecuentes

Hay más propietarios interesados en el mercado de arrendamiento hoy en día. Los presupuestos están más apretados y los propietarios que no habían considerado las rentas anteriormente, lo hacen ahora, al tener que cubrir costos de asociación de residentes y utilidades. Esto está sobresaturando un mercado que ya se encontraba saturado. Los inquilinos a corto plazo se han percatado de ello y deben ahora negociar para conseguir buenas tarifas. Si bien es probable que los precios disminuyan, los propietarios que desean rentar su residencia tendrán que, además de ofrecer mejores precios, añadir mejores servicios y amenidades como servicio de limpieza, un chef, o extras como rondas de golf, servicios de masaje y cupones para restaurantes. 

La Seguridad, Preocupante

Dado el incremento de violencia entre cárteles de droga rivales en México, así como la policía y soldados tratando de controlarlos, además de la cobertura negativa que ha recibido México en la prensa estadounidense, es comprensible que la gente tenga inquietudes sobre la seguridad. Sin embargo, la violencia se ha registrado en su mayoría en la frontera norte del país y al rededor de la ciudad de México, y no ha afectado a americanos o canadienses viviendo aquí, en especial en esta región del país. Aún así, sin importar que tan seguro sea vivir aquí, es indiscutible que la cobertura estadounidense ha tenido un efecto adverso en el mercado inmobiliario.

Tendencias Potenciales Que Podrían Afectar el Mercado Inmobiliario Local

Fatiga de Frugalidad del Boomer

La mayoría de las compras inmobiliarias en Vallarta fueron realizadas por individuos de alto poder adquisitivo, aquellos que podían pagar una segunda casa. Recientemente, dicho perfil económico ha resultado en un incremento en las compras en Estados Unidos. ¿Cuál es la razón? Hay quien dice que la gente está cansada de apretar sus gastos — son Boomers ¡y los Boomers disfrutan de hacer compras! El índice de gastos incrementó notablemente, al 33%, en Mayo, demostrando que muchos consumidores bien asalariados cuentan con el presupuesto para incrementar sus gastos diarios, si así lo desean. Dichos consumidores antes no estaban haciendo compras como respuesta a la duración e impacto de la recesión, la crisis económica, y una sensación generalizada de incertidumbre.

Esta “fatiga de frugalidad” implica que la gente simplemente está cansada de no gastar de más y desea volver a hacerlo — tal vez no con tanto entusiasmo como antes de la recesión, pero definitivamente más que el año pasado, cuando todos estábamos apretados. Y podría ser ya que varios analistas de la economía recientemente han sugerido que la crisis económica ya concluyó, y la prosperidad llegó para reemplazarla — o simplemente han decidido no demorar más unas anheladas vacaciones, ¡o la compra de una casa vacacional en un lugar cálido!

Una encuesta Gallop recientemente concluyó que “un incremento en compras por parte de los americanos con alto poder adquisitivo es una excelente noticia para la economía estadounidense. Estos americanos generalmente tienen la intención de gastar, y cuando lo hacen, generan demanda de los consumidores en todas las áreas económicas. Consecuentemente, esto produce lo que la economía estadounidense realmente necesita: un aumento notable de empleos en el sector privado”. ¿Será que la fatiga de frugalidad resultará en un incremento en las ventas inmobiliarias? El incremento de actividad reciente parece confirmarlo.

¿Americanos Disgustados?

Este es un tema delicado, uno que surge con mayor frecuencia a la hora de la cena o el coctel que en conversaciones con agentes de bienes raíces, pero parece existir un creciente disgusto entre los estadounidenses, tanto de derecha como de izquierda, acerca de la dirección de su gobierno. Un estudio reciente de Pew Research declaró que “Hoy más que nunca, los estadounidenses están menos optimistas y son más críticos del gobierno”. El estudio encontró que predomina una “combinación ideal de circunstancias asociadas con la desconfianza hacia el gobierno — una economía desfavorable, el público a disgusto, guerras partidistas, y un descontento épico con el congreso y sus representantes”.

En Bad Money, su libro reciente, el analista político Kevin Phillips advierte, “Un número sin precedente de ciudadanos, hartos de política fallida y una difícil economía, ya han partido a otros países, y el número de aquellos planeando hacerlo va en aumento”. Mientras que Europa sigue atrayendo a muchos de estos emigrantes estadounidenses, un número mayor se han mudado a Canadá y México. Su número exacto es difícil de determinar, ya que no ha sido posible obtener cifras exactas de emigración por parte de los EU. Como fue publicado recientemente en la revista Times, “Elizabeth Grieco, directora de estadísticas de inmigración en el Buró de Censo Estadounidense lo dijo sin titubear: ‘No contamos el número de ciudadanos viviendo en el extranjero’”.

Sin embargo, organizaciones como la Asociación de Estadounidenses Viviendo en el Extranjero calcula que el número de ciudadanos no empleados por el gobierno viviendo en el extranjero oscila entre 4 y 7 millones, la cifra menor aproximada en base al proyecto piloto de censo gubernamental del 1999. Enfocado hacia hogares y no hacia individuos (excluyendo hogares con algún miembro enviado por el gobierno o compañías privadas), una serie de encuestas Zogby comisionadas por los asesores New Global Initiatives, reportó que 1.6 millones de hogares estadounidenses ya tomaron la decisión de mudarse, 1.8 estaban considerándolo seriamente y 7.7 millones lo estaban “tomando en cuenta”.

Si las cifras recaudadas en las siete encuestas realizadas del 2005 al 2007 son representativas de la década en curso, por lo menos 3 millones de ciudadanos estadounidenses están aventurándose al extranjero. Que esto signifique que algunos de esos 3 millones de estadounidenses se convertirán en propietarios en México está por verse, pero la tendencia es recurrente y vale la pena seguirla con detalle.

Turismo Médico

Al pasar el tiempo, los Boomers buscan acceso a buen tratamiento médico, lo cual seguirá creciendo en importancia, así como su costo. México se ha convertido en una importante alternativa para estadounidenses en busca de tratamiento médico debido a los estándares de servicio, proximidad a las principales ciudades de Estados Unidos, y bajo costo. Según la Organización Mundial de la Salud, los hospitales mexicanos son similares, en lo que respecta a la calidad y la atención, a aquellos en los Estados Unidos y los tiempos de espera en México prácticamente no existen. La mayoría de los tratamientos cuestan la mitad de lo que cuestan en el norte, así como las medicinas. Y el clima puede contribuir a una recuperación más rápida.

Paul Crist, un hotelero vallartense de los EU ha sido un importante proponente de extender la cobertura y costos de Medicare en México, y buscando posicionar su campaña en el congreso americano con firmeza. Si tiene éxito, esto podría ser una excelente oportunidad para México, y en especial para Vallarta, con su numerosa población de estadounidenses.

Conclusión

Los ingredientes fundamentales para un turismo inmobiliario sólido y próspero en Vallarta continúan en su sitio. Su proximidad al mercado estadounidense, excelente clima invernal, bajo costo de vida, bajos impuestos, variedad de amenidades, la cultura mexicana, así como la amplia variedad en la oferta inmobiliaria contribuyen, convirtiéndose en una excelente oportunidad para estadounidenses, canadienses y mexicanos en busca de una segunda casa, o de jubilación, en algún lugar cálido y atractivo. Ciertamente hay retos, pero ese parece ser el caso, no importa donde estés. 

Nos gustaría agradecer a todos los profesionales inmobiliarios que hicieron un tiempo en su apretada agenda para reunirse con nosotros y platicar acerca del mercado inmobiliario local y compartir sus puntos de vista.