Purchasing real estate in Mexico may appear to be a daunting venture. To help demystify the process, we’ve created this CliffsNotes-style, jargon-free guide. Providing an informative overview of this multi-dimensional topic, it includes answers to a number of the frequently asked questions that repeatedly come our way.

Should I be working with a real estate agent?
Yes, you should, whether you are buying or selling. The process is not as simple or straightforward as it is in the USA and Canada, and there are potential obstacles that a guide will help you navigate through (unless you speak Spanish, you’re at an immediate disadvantage). They also have access to marketing tools, such as the MLS, that sellers are not privy to.

Is there a RE association and are realtors licensed?
AMPI, the Mexican real estate association, has three chapters in Puerto Vallarta that provide traditional real estate services and also ensure that realtors are behaving according to the highest professional standards. There is no mandatory licensing currently for realtors in Mexico; however, in Puerto Vallarta AMPI has stepped in to fulfill a similar role as best they can. More information regarding the local real estate association can be found at www.vallartanayaritmls.com.

What is the MLS system in Vallarta?
There are few systems in the region providing MLS service, one of the first and the longest running in Mexico, comprising two systems, Multi-List Vallarta (for the resale market) and Multi-Dev Vallarta (for developers), can be found at   www.mlsvallarta.com, www.mlsnayarit.com or www.vallartarealestateguide.com and on many real estate company websites. The real estate association AMPI also has an MLS system, which can be viewed at www.vallartanayaritmls.com.

Can I actually own land in Mexico?
Yes. Although the restricted zone specified in the Mexican Constitution prohibits a foreigner from acquiring direct ownership of land within 100 kilometers along the border or 50 kilometers along the coast, you can obtain all the rights of ownership in the restricted zone via a bank trust known as a fideicomiso. Since Vallarta lies within this zone, you need to use a trust here if you are not Mexican, but for all intents and purposes, it’s just like getting title.

What’s a “trust”?
Because of the restriction mentioned above, a buyer can request a Mexican bank of his choice to act as a trustee on his behalf. The fideicomiso (trust) can be established for a maximum term of 50 years and can be automatically renewed for another 50-year period. The title is transferable to any other party. The bank becomes the legal owner of the property for the exclusive use of the buyer/beneficiary, who has all the benefits of a direct owner.

What other ways can I find information about real estate in this area?
There are a number of print publications. Two of the more popular one’s are the Vallarta Real Estate Guide (free distribution all over town) and Vallarta Lifestyles (hotel rooms, newsstands and advertising clients), or check online at  www.mlsvallarta.com, www.mlsnayarit.com, www.vallartarealestateguide.com or www.virtualvallarta.com.

What are the closing costs involved?
Whenever a real estate purchase takes place in Mexico, a number of additional closing costs are involved and should be taken into account. These can vary in amount and complexity, depending on the type of transaction and whether a trust is involved, and are determined by the notary office of your choice, along with the real estate agency handling the transaction.

How much are property taxes and other regular home expenses?
Property taxes are very low compared to the USA and Canada; however, condos charge additional fees, such as homeowners’ association and master homeowners’ association charges. Utilities are reasonably priced, and household staff, such as maid, chef and butler, is extremely affordable.

Is financing available?
Yes. This process is easier than ever, and interest rates are lower than in the past. Many banks currently have English-speaking divisions, and many realtors are bilingual. Established realtors often have their own mortgage broker who can pre-qualify purchasers.

What are the advantages and disadvantages of condo living? 

Advantages: 

• When it’s time to leave, you simply lock the door, making it more secure than a private home. 
• Sharing maintenance costs with the other residents lowers monthly expenses. Condos often offer a better view if you live on a higher floor.
• Because 80 percent of the product inventory in Vallarta is condos, there are properties available at all price points, with a wide variety of locations and styles to choose from. 

Disadvantages:

• Sharing your costs means living in close proximity to others.
• Decisions about the property are made by group majority and may not reflect your preference.
• Homeowners’ association meetings can be challenging, particularly for those who’ve never lived in a condo.

 

What is the role of the homeowners’ association (HOA)?
The HOA is responsible for maintaining and administering the common areas of any project or development. They collect maintenance fees from the owners, provide reserve funds, pay the bills and work with a board made up of homeowners. A well-run association can keep your costs down, but it’s a good idea to find out how it’s functioning in any property you may be interested in. This is something that is too often overlooked when prospective purchasers are considering a property.

Are maintenance fees consistent in all developments?
What the condo fee covers varies from project to project, so research thoroughly before purchasing to find out exactly what the fees include.

What are the advantages of buying pre-sale vs. re-sale?
When purchasing a re-sale property, you know exactly what you’re getting; however, if it’s an older home or condo, it may require maintenance or upgrading or may be missing the stylish amenities a new unit may offer. Pre-sale purchases often involve purchasing over floor plans, models and artist renditions, which may leave some aspects up for contention later. Sometimes, though, it turns out even better than the buyer expected, but not always! Also, in challenging economic times, a developer may cut back on quality of finishing, in order to save money. But with a pre-sale property, you get the advantages of sometimes better pricing and stylish, new amenities. And it’s new, so serious maintenance should not be needed for some time.

Spanish below

Adquirir bienes raíces en México puede parecer una aventura intimidante. Para ayudar a desmitificar este proceso hemos creado esta guía al estilo “Cliffs Notes”, ofreciendo un repaso informativo sobre este tema multidimensional, e incluyendo respuestas a un buen número de preguntas frecuentes.

¿Debería trabajar con un agente de bienes raíces?
Sí, deberías, ya sea que estés comprando o vendiendo. El proceso no es tan simple o directo como en los Estados Unidos o Canadá y hay obstáculos potenciales que sería mejor sortear con la ayuda de un guía. A diferencia de los vendedores, los agentes también tienen acceso a herramientas de marketing como el MLS.

¿Hay alguna asociación de Bienes Raíces, y hay agentes con licencia?
AMPI, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, tiene tres capítulos en Puerto Vallarta, los cuales ofrecen servicios tradicionales de bienes raíces y también se aseguran que los agentes se atengan a los más altos estándares profesionales. Actualmente no existe ninguna licencia obligatoria para agentes inmobiliarios en México; sin embargo, en Puerto Vallarta AMPI ha intervenido para ejercer una función similar de la mejor forma posible. Puedes encontra más información sobre la asociación inmobiliaria local en www.vallartanayaritmls.com.

¿Qué es el sistema de MLS en Vallarta?
Tenemos uno de los primeros y más perdurables servicios de listado múltiple en México, el cual se compone de dos sistemas: Multi-List Vallarta (para el mercado de reventas) y Multi Dev Vallarta (para desarrolladores), que se fusionaron en nuestros sitios Web. Puedes tener acceso a estos sistemas a través de www.mlsvallarta.com, www.mlsnayarit.com o en www.vallartarealestateguide.com, o en los sitios Web de muchas compañías de bienes raíces. AMPI también cuenta con un sistema MLS que se encuentra en www.vallartanayaritmls.com.

¿Puedo adquirir propiedades en México?
Sí, pero la Constitución Mexicana establece una zona restringida en la cual un extranjero no puede ser el propietario directo. Dicha zona se extiende a lo largo de 100 km de la frontera y en los 50 km contiguos a la costa. Sin embargo, puedes obtener todos los derechos de propiedad incluso en estas zonas restringidas a través de un fideicomiso bancario. Vallarta se encuentra dentro de esta zona, por lo que deberás utilizar un fideicomiso en caso de que no seas mexicano. Pero para todos los fines y propósitos, es casi como tener el título de propiedad.

¿Qué es un Fideicomiso?
Debido a la restricción ya mencionada, un comprador puede solicitar al banco mexicano de su preferencia que actúe como fideicomisario en su representación. El fideicomiso puede ser establecido por un plazo máximo de 50 años y puede ser renovado automáticamente por otros 50 años. El título es transferible a cualquier otra persona. El banco se convierte en el dueño legal de la propiedad, para el uso exclusivo del comprador o beneficiario, quien disfruta todos los beneficios que tendría un comprador directo.

¿De qué otra manera puedo encontrar información sobre bienes raíces en esta área?
Considera leer nuestras publicaciones: Vallarta Real Estate Guide (de distribución gratuita en toda la ciudad) y Vallarta Lifestyles (disponible en habitaciones de hotel, puestos de revistas y en las tiendas de los anunciantes). O visita:  www.mlsvallarta.com, www.mlsnayarit.com, www.vallartarealestateguide.com, o www.virtualvallarta.com

¿Cuáles son los costos de cierre?
Cuando se realiza una transacción de bienes raíces en México, hay costos adicionales que debes tomar en cuenta. Éstos pueden variar en cantidad y complejidad dependiendo del tipo de transacción involucrada y son determinados por el notario de tu elección, en conjunto con la agencia de bienes raíces que maneje la transacción.

¿A cuánto ascienden los impuestos sobre la propiedad y otros gastos residenciales regulares?
Los impuestos sobre la propiedad son muy bajos comparados con aquellos de Estados Unidos y Canadá. Sin embargo, los condominios cobran cuotas adicionales, como la de una asociación de propietarios y asociación general de propietarios. Los servicios tienen precios bastante razonables y el personal doméstico, como servicio de limpieza, chef y mayordomo, es extremadamente barato.

¿Hay financiamiento disponible?
Sí. El proceso es más fácil que nunca y las tasas de interés son más bajas que en el pasado. Actualmente muchos bancos tienen una división angloparlante y muchos agentes son bilingües. Los agentes establecidos a menudo tienen su propio agente hipotecario que puede precalificar a los compradores.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la vida en condominio? 

Ventajas:

• Cuando llega la hora de irse simplemente cierras la puerta, y es más seguro que una casa particular. 
• Compartir los costos de mantenimiento con otros residentes disminuye los gastos mensuales. 
• Los condominios a menudo ofrecen una mejor vista si vives en uno de los pisos superiores. 
• Debido a que el 80% del inventario de bienes raíces en Vallarta son condominios, hay propiedades disponibles en todas las gamas de precios, con una gran variedad de ubicaciones y estilos de dónde elegir.

Desventajas:

• Compartir tus costos significa vivir muy cerca de otros. 
• Las decisiones con respecto a la propiedad se hacen con el voto de la mayoría del grupo, y puede que éste no refleje tus preferencias.
• Las reuniones de condóminos pueden ser difíciles, particularmente para aquellos que nunca han vivido en un condominio.

 

¿Cuál es el papel de la Asociación de Propietarios?
Tiene la responsabilidad de mantener y administrar las áreas comunes de cualquier proyecto o desarrollo. Recauda cuotas de mantenimiento de los propietarios, asignando fondos de reserva, pagando los gastos y trabajando con un consejo compuesto por propietarios. Una asociación bien administrada puede ayudar a reducir los costos, pero es una buena idea saber qué tal está funcionando en cualquier propiedad que te interese. Esto es algo que a menudo es pasado por alto cuando los compradores potenciales buscan adquirir una propiedad.

¿Las cuotas de mantenimiento son consistentes en todos los desarrollos?
Los gastos cubiertos por las cuotas varían de proyecto en proyecto, así que debes investigar antes de comprar y saber exactamente qué es lo que cubren las cuotas.

¿Cuáles son las ventajas de comprar en preventa o reventa?
Cuando adquieres una propiedad de reventa sabes exactamente lo que estás obteniendo. Sin embargo, si se trata de una casa o condominio con algunos años, puede que requiera mantenimiento, mejoras o que le falten las instalaciones de moda de un condominio nuevo. Las compras en preventa a menudo consisten en realizar una compra basada en planos de distribución, modelos y representaciones gráficas, las cuales pueden dejar algunos aspectos para definir después. A menudo resultan ser mejor de lo esperado, ¡pero este no siempre es el caso! También, en tiempos económicos adversos, un desarrollador puede reducir la calidad de los acabados para ahorrar dinero. Con una propiedad en preventa a veces tienes la ventaja de obtener mejores precios e instalaciones nuevas y modernas, y al ser nuevo, no debería requerir mantenimiento importanteen un tiempo.