Realtors, developers, potential buyers and sellers, all are looking at the local real estate market these days. So far, there have been few signs of any considerable change in the market that would give them a better idea about how things may go in 2008, especially when considering what is currently happening north of the border. There is some reason to be concerned, but there seems to be more than enough reason to believe that Vallarta’s market will weather this better than many US markets. Let’s take a look at what Vallarta has going for it this year.

Outstanding Appreciation

Since 2003, prices for homes and condominiums for the Vallarta real estate market have risen steadily. This is not only a sign of a healthy market, it’s also something that real estate owners very much appreciate. In 2003, the average condominium was priced at $196,000 USD according to Multi-List Vallarta, the MLS service for the regional real estate associations. By 2007, that average price had risen to $351,000 USD (Chart 1). For homes, the increase has been even greater. The average home was priced at $256,000 in 2003, and in 2007 that had increased to $693,000, not a bad return over just five years (Chart 2).

Because of the lack of sales prices on properties going back to 2003 (sales have only been reported consistently by board members since 2005), we have used the “list” price of properties; homes didn’t actually sell for these prices. Using the actual “sold” prices available for 2007, the average condominium sold for $338,000 USD, which is only 4% off the list price. The average “sold” price for a house in 2007 was $631,000 USD, which is about 9% less than the listing price. And the average spread between list and sold for all properties in 2007 was 7%, up from 3.1% in 2006 and 4.6% in 2005. All in all, it adds up to five remarkable years.

Compared to the US market, which has seen housing prices fall throughout the year (except in primarily second-home markets), Vallarta’s market is very strong, with a substantial gain in appreciation for both homes and condominiums. And this only takes into consideration the re-sale market. New home and condominium sales have traditionally been selling at list price and at prices substantially above the re-sale market. People prefer the new product with the latest styles in design and architecture, as well as the most modern amenities, and are willing to pay more for it. So, if the development products were also included in these numbers, appreciation would be even higher, especially for condominiums.

It should also be noted that there was a very large spread between the lowest price sale in 2007 ($87,000 USD) and the highest price ($2,470,000 USD). There are still affordable homes and condominiums available in Vallarta. They may not be on the beach or have an ocean view, but they are here and they are selling.

US Real Estate Market Relevant to Local PV Market?

It’s not possible to view the Vallarta real estate market without taking into consideration what is happening to the north, across the border. For the most part, this is where the majority of our real estate purchasers originate. If their market or economy is healthy, most likely it will be the same in Mexico. As they say, “When the USA sneezes, Mexico (and Canada, for that matter) catches a cold.”

Well, the USA has caught something, caught up in a mortgage meltdown and a critical credit crunch, to borrow some of the more popular expressions being used to describe the US financial and real estate markets. As we all now know, too much money was lent out to too many people who really couldn’t afford mortgages in the first place, and now that interest rates are rising, with mortgages coming up for renewal and housing prices falling, the US real estate market is being tested like it hasn’t been in some years.

In a December 2007 report on Mexico by the International Monetary Fund, it was stated, “The recent troubles in the US mortgage market have raised questions about the possibility of a similar replay in Mexico — but there are significant differences between two markets. The fast pick-up in private mortgages in Mexico was preceded by several years of stagnation and is from a low level. Furthermore, RMBS (Residential Mortgaged Back Securities) remain a very small share of the domestic mortgage market in Mexico, with much lesser systemic implications. Finally, the complex securities currently generating volatility in the US markets, such as CDOs (Collateralized Debt Obligations), are practically non-existent in the Mexican financial sector.”

On even closer inspection, most of the trouble has been taking place in the first-home market, while the second-home market continues to do rather well in some areas of the USA. And the second-home market is what drives the Vallarta market. People are buying a second home or condominium somewhere warm, where prices and the cost of living are better. So, rather than get too concerned about the sub-prime mess, we should be looking at how markets in traditional second-home markets are doing.

Recently, five Colorado mountain resort counties set a combined record of $8.56 billion in real estate sales in 2007, counties with towns like Aspen, Vail and Breckenridge, according to a report compiled by the Land Title Guarantee Co. Last year, the combined sales in the same area totaled $7.41 billion. And in California, home prices declined across the board, except for Palm Springs, another very popular second-home market. If these markets are doing well, couldn’t the same be expected for Vallarta’s?

There are certainly some signs that the market is in a state of transition, moving from a seller’s to a buyer’s market. This has been expressed by a number of real estate agencies, brokers and developers. Talk on the street is that sales are somewhat down or keeping stable with last year. The problem with that is there are more products on the market compared to this time last year. So, if sales at real estate offices managed to at least equal last year, it would not be sufficient to satisfy sellers and developers because of our increased inventory. The Vallarta MLS showed sales volume was up 10%, but that the number of sales was down 10%, thereby canceling one another out. This was during a year where more new product was introduced to the market. At this time, it is unsure how that has affected developers, but it seems likely that sales could be down, at least for developments that don’t have a unique product or good pricing policies.

Up to most recently, we have seen most real estate development units sell as fast as they could be built, with a few projects even selling out before they broke ground. Well, those days may be over, at least temporarily. What we’ll most likely see now is developments that have a unique product and are reasonably priced continuing to sell well. Those that do not have something unique or are overpriced will not.

It is difficult to gather statistical information on the local real estate market, since there is no way of obtaining the sales numbers for the real estate developments, or new product. We know they are selling, we just don’t know how well, how many and how that compares to previous years. The MLS service for Vallarta only includes re-sale properties, and currently that is only about 15% of the total market. This has been a new-product-driven market for the past five years.

What the MLS does show us is that its inventory is increasing. In December, the total number of MLS listings was up 50% over the same month last year. This has been a gradual increase that began in October 2007. This increase is not necessarily due to a slowdown in the market. We have experienced an incredible period of growth, and for many years, the number of properties listed with the MLS has remained stable, with little or no increase. It would seem that any market that is increasing as Vallarta is should also see an increase in MLS inventory. The increase was delayed until 2007 because of such a strong demand for new real estate products, especially condominiums. Much of this increase is originating from new homes and condominiums bought new a few years ago that are now returning to the market, with people upgrading or selling (much of it has been upgrading) through the MLS service (Chart 3).

Mortgage Financing?

Mortgage financing has had a difficult time finding roots in Vallarta. It’s now been about five years since it was introduced, and to date mortgage financing is playing a small role in overall sales in our local real estate market. Over that period, though, the mortgage lenders and brokers have had the time to get the process working better. At first, they were plagued by long delays, as they tried to put all the necessary paperwork together as quickly as possible. Owners, who had offers on their homes subject to financing, thought their homes were sold, only to face long delays waiting for the financing to be approved. The realtor ended up dealing with their impatience.

On the other side, the purchaser, now back at home in the USA, sometimes became frustrated with how long it was taking, was no longer “in the picture” as they were when they were in Puerto Vallarta, lost interest and sometimes backed out of the deal. This all made realtors a little gun-shy of bringing up the idea of financing with a prospective purchaser. We’ve said for years that our market tends to be a “cash” market, but that’s not necessarily true. What many people did was just go back home and re-mortgage a property in order to obtain the funds needed for the purchase in Mexico. Well, with the way things are going back in the USA, those funds may not be quite as available as they once were. Fortunately, mortgage financing in Mexico has matured.

There was a wave of brokers that came to town a few years ago, some of them good, some of them not so good. The not-so-good, for the most part, have left town, leaving us with seasoned mortgage brokers who have a number of deals under their belts, so they now know how to streamline the process and get through approvals much quicker. Over this time, mortgage rates have also fallen, making financing in Mexico more attractive. Years ago, I remember writing that the availability of mortgage financing will make the market really take off. Well, financing never really came through, but the market took off regardless of that. Now, with the market starting to slow down (at least not the frenzied market we had, which in itself is healthy), mortgage financing is correctly positioned to assist buyers and realtors to continue to put sales together.

Here Come the Canucks

For the last article we produced on real estate trends, in the Summer/Fall issue of “Vallarta Lifestyles,” we didn’t foresee the effect the strong Canadian dollar could have on the market. At one point back in November, the Canadian dollar, for a short period, actually was valued at $1.10 USD. Since then, it has fallen back, but remains close to parity. It was only a few years ago that the dollar was trading down at $0.67 USD. Also during this time, the Canadian real estate market has been very strong, especially in Vancouver and Toronto, allowing Canadians to build up equity in their primary residences. And the amount of wealth that has been created in Alberta because of the tar sands makes Canadians excellent potential second-home buyers in Mexico. At the time of this article, a barrel of oil was trading for more than $100 USD. Every time the price goes up, more and more of the Alberta tar sands becomes accessible to energy markets.

Since then, realtors have reported to us that they have seen an increase in interest from Canadians in buying real estate in Vallarta. And with the cold winter they have been having, that interest will most likely become even greater.

IMF Economic Review for Mexico

On December 3, 2007, the Executive Board of the International Monetary Fund (IMF) gave the following report regarding Mexico’s economy.

“The economic expansion has continued, albeit slowed by developments in the United States. Growth is projected to be close to 3 percent for 2008, with inflation closer to 4 percent. Mexican financial markets have weathered recent global financial volatility well. Commercial banks remain well capitalized, profitable and liquid, and nonperforming loans are still low. Executive directors commended the improvements in macroeconomic and financial policies that have helped Mexico to reduce significantly external and internal vulnerabilities over the years - with sustained low inflation, a declining public debt ratio, and a reduction in external debt to low levels.

“They also welcomed the recent reform breakthroughs, including on tax policy and public pensions, as essential, forward-looking steps to addressing longer-term challenges. Directors considered that Mexico’s near-term outlook remains solid. They observed that Mexican markets have weathered the recent global volatility well, owing to Mexico’s healthy fundamentals.

“Directors considered the independently floating exchange rate regime as appropriate and serving Mexico well, and the real effective exchange rate as broadly in line with fundamentals. They noted that this transparent regime has facilitated continuous and smooth adjustment to shocks, thus contributing to internal and external stability. Directors also noted that the level of international reserves appears adequate, and saw no immediate need for a change in the non-discretionary rule governing the accumulation of reserves. Directors welcomed the recent tax policy and public pension reforms as key to addressing long-term fiscal challenges.”

We doubt that the IMF report for the United States itself was as positive.

On a local level, Puerto Vallarta moved up a notch, from seventh to sixth position, in the Carlson Wagonlit Travel Associates’ 2008 Travel Trends Survey for favorite international destinations. The survey is based on responses from their travel experts about their clients’ travel requests for the current high season. The only other Mexican destination ahead of Vallarta was the Cancun/Riviera Maya region. Being popular as a travel destination can certainly help the local tourism real estate industry.

Mature Market

Softec, who have been delivering statistical information about real estate markets in Mexico since 1999, reported in early January that, once again, Puerto Vallarta was the top tourism real estate market in Mexico, with Riviera Nayarit placing in the top five. Vallarta is a mature real estate market. It has had years to develop the infrastructure, amenities, and seasoned developers and real estate agencies to provide a strong, well-established market for American second-home buyers. That’s a big advantage over other emerging markets, such as Puerto Peñasco or Loreto, or even Cancun, who may not weather a downturn as well as Puerto Vallarta if, indeed, the market does slow down.

Conclusion

Taking all this into consideration: that we are primarily a second-home market, and up to this point there has been little financing available, so there will be no fall-out; that now more people will be available to afford a home here because of the ready availability of financing; that homes and condominiums continued to appreciate during 2007; and that new markets are opening up, or perhaps returning would be a better way of putting it, because Canadians were a strong market in the past, I think one could conclude that Vallarta is well positioned to weather any downturn in the US real estate market or economy rather well.

Spanish below

Agentes, desarrolladores, compradores potenciales y vendedores; todos están interesados en el mercado local de bienes raíces. Hasta ahora, ha habido pocas señales de un cambio considerable en el mercado como para darse una idea de cómo irán las cosas en el 2008, especialmente considerando lo que está ocurriendo actualmente al norte de la frontera. Hay razones para estar inquietos, pero también parece que el mercado de Vallarta saldrá mucho mejor librado de esto que muchos mercados en los Estados Unidos. Veamos lo que le espera a Vallarta este año:

Plusvalía sobresaliente

Desde el 2003, los precios de las casas y condominios en el mercado de bienes raíces de Vallarta han aumentado constantemente. Esto no sólo es señal de un mercado saludable, sino que es algo que los propietarios de bienes raíces aprecian mucho. En el 2003, el condominio promedio costaba $196,000 USD, de acuerdo al Multi-List Vallarta, el servicio de listado múltiple de las asociaciones locales de bienes raíces. Para el 2007, ese promedio se había elevado a $351,000 USD (Tabla 1). Para las casas, el aumento ha sido aún mayor: en el 2003, la casa promedio fue comprada por $256,000 USD y en el 2007 el precio había aumentado a $693,000 USD, lo cual implica un rédito nada despreciable en tan sólo cinco años.

Debido a que no contamos con precios de venta del 2003 (los miembros de la asociación sólo han reportado consistentemente las ventas desde el 2005), hemos usado el precio “de lista” de las propiedades, aunque las casas de hecho no se vendieron por esos precios. Utilizando los precios “de venta” disponibles para el 2007, sabemos que el condominio promedio se vendió por $338,000 USD, que es sólo 4% menos que el precio de lista. El precio promedio de venta para una casa en el 2007 fue de $631,000 USD, que es un 9% menos que el precio de lista. La separación promedio entre los precios de lista y de venta para todas las propiedades en el 2007 fue de 7%, comparado con 3.1% en el 2006 y 4.6% en el 2005. A final de cuentas, todo se resume en unos cinco años sobresalientes.

Comparado con el mercado de los Estados Unidos, que ha visto caer los precios de la vivienda durante todo el año (excepto principalmente en mercados donde se compra una segunda residencia), el mercado de Vallarta es muy fuerte, con una ganancia sustancial en plusvalía tanto para casas como para condominios. Esto es sólo tomando en consideración el mercado de reventa, pues las ventas de casas y condominios nuevos se han realizado al precio de lista y en precios sustancialmente superiores al mercado de reventa. La gente prefiere un producto nuevo con los últimos estilos en diseño y arquitectura, así como las más modernas comodidades, y están dispuestos a pagar por ello. Así que si se incluyeran los productos de desarrollos en estos cálculos, la plusvalía sería aún mayor, especialmente para los condominios.

También es importante notar que en el 2007 había una separación muy grande entre el precio de venta más bajo ($87,000 USD) y el precio más alto ($2,470,000 USD). Todavía hay casas y condominios muy accesibles en Vallarta; puede que no estén en la playa o que no tengan vista al mar, pero están aquí y se están vendiendo.

¿El mercado de bienes raíces de los Estados Unidos es relevante para el mercado local de Vallarta?

No es posible analizar el mercado de bienes raíces de Vallarta sin considerar lo que está ocurriendo en el país del norte, pues es ahí donde se origina la mayoría de nuestras ventas de bienes raíces. Si su economía es saludable, lo más seguro es que la de México también lo sea. Como dicen, “Cuando Estados Unidos estornuda, México (y Canadá, para el caso) cogen un resfriado”.

Pues bien, los Estados Unidos ha cogido algo, pues tienen un debacle hipotecario y una crisis en sus créditos, citando algunas de las expresiones más populares para describir sus mercados financieros y de bienes raíces. Como todos sabemos, se prestó demasiado dinero a demasiadas personas que realmente no podían pagar una hipoteca en primer lugar, y ahora que las tasas de interés están subiendo y en un momento en que las hipotecas están por renovarse y los precios de la vivienda cayendo, el mercado de bienes raíces de Estados Unidos está siendo puesto a prueba como no había estado hace algunos años.

En un reporte sobre México publicado en diciembre del 2007 por el Fondo Monetario Internacional, se mencionó, “Los problemas recientes en el mercado hipotecario de los Estados Unidos han generado preguntas sobre la posibilidad de una repercusión similar en México -  pero hay diferencias significativas entre los dos mercados. El rápido despegue en el número de hipotecas privadas en México fue precedido por varios años de estancamiento y aún son pocas. Incluso, los valores respaldados por hipotecas siguen jugando una parte muy pequeña del mercado hipotecario en México, con muchas menos implicaciones generalizadas. Finalmente, los complejos valores bursátiles que están generando volatilidad en los mercados de los Estados Unidos, como las ODC (Obligaciones de Deuda Colaterales), son prácticamente inexistentes en el mercado financiero mexicano.

Analizando el problema más de cerca, la mayoría de los problemas han ocurrido en el mercado de ventas de primera residencia, mientras que el mercado de una segunda residencia continúa yendo bastante bien en algunas áreas de los Estados Unidos y es el mercado de venta de segundas residencias lo que mueve al mercado de Vallarta. La gente está comprando una segunda casa o condominio en lugares cálidos, donde los precios y los costos de vida son mejores. Así que, en vez de preocuparnos demasiado por el problema de los préstamos de alto riesgo, deberíamos estar viendo cómo van los mercados tradicionales de venta de segundas residencias.

En el 2007, cinco condados de Colorado como Aspen, Vail y Breckenridge, que venden propiedades vacacionales lograron un record combinado de $8.56 billones en ventas de bienes raíces, de acuerdo a un reporte compilado por el Land Title Guarantee, Co. El año anterior, las ventas combinadas en esa área sumaron $7.41 billones. En California, aunque los precios de las casas bajaron, la excepción fue Palm Springs, otro mercado de venta de segundas residencias. Si a esos mercados les está yendo bien, ¿no podríamos esperar lo mismo para Vallarta?

Actualmente hay algunos signos de que el merado está en un estado de transición, moviéndose de uno de vendedores a uno de compradores. Esto ha sido expresado por varias agencias de bienes raíces, agentes y desarrolladores. En las calles se dice que las ventas han bajado un poco o se han mantenido estables comparadas con el año pasado. El problema con eso es que hay más propiedades en el mercado comparado con esta época del año pasado, por lo que si las ventas en las oficinas de bienes raíces lograran por lo menos igualar al año pasado, no sería suficiente para satisfacer a los vendedores y desarrolladores, debido a nuestro inventario aumentado. El MLS de Vallarta mostró que el volumen de ventas había subido 10%, pero el número de ventas había disminuido en 10%, cancelándose uno al otro. Esto fue durante un año en el que se introdujo más producto nuevo al mercado, y en este punto, es difícil saber cómo ha afectado a los desarrolladores, pero parece probable que las ventas podrían caer, por lo menos para desarrollos que no tienen un producto con características únicas o buenas políticas de precios.

Hasta hace poco, habíamos visto cómo las propiedades de bienes raíces se vendían tan pronto como salían al mercado, con algunos proyectos que incluso se vendían por completo antes de comenzar la construcción. Puede que esos días hayan terminado, por lo menos temporalmente. Lo más probable es que veremos que aquellos desarrollos que tienen un producto diferenciado y con precios razonables se siguen vendiendo bien, mientras que aquellos que no tienen algo único o están sobrevalorados, no lo harán.

Es difícil reunir información estadística sobre el mercado de bienes raíces local, puesto que no hay una manera de obtener los valores de venta para los desarrollos de bienes raíces ni de producto nuevo. Sabemos que están vendiendo, pero no sabemos qué tan bien, o cuánto y cómo se compara eso con años pasados. El servicio de MLS para Vallarta sólo incluye propiedades de reventa, y actualmente eso sólo cuenta por el 15% del mercado; durante los últimos cinco años éste ha sido un mercado dirigido por la venta de nuevos productos.

Lo que el MLS sí muestra es que el inventario está creciendo. En diciembre, el número total de listados en el MLS subió 50% con respecto al año pasado, lo que representa un aumento gradual que comenzó en octubre del 2007. El aumento no necesariamente se debe a una desaceleración en el mercado; hemos experimentado un increíble periodo de crecimiento, y por muchos años, el número de propiedades listadas en el MLS se ha mantenido estable, con poco o nada de aumento. Parecería que cualquier mercado que está creciendo tanto como Vallarta también debería ver un aumento en su inventario de MLS, y este aumento se demoró hasta el 2007 porque había existido una demanda tan fuerte para nuevos productos de bienes raíces, especialmente condominios. Gran parte de este aumento se origina de nuevas casas y condominios adquiridos hace algunos años y que ahora están regresando al mercado, con gente que está vendiendo o comprando algo mejor (lo cual es el caso muchas veces) a través del servicio del MLS.

¿Financiamiento Hipotecario?

No ha sido fácil para el financiamiento hipotecario sentar raíces en Vallarta. A cinco años de que se introdujo, el financiamiento hipotecario todavía juega una pequeña parte en las ventas totales de nuestro mercado de bienes raíces. En ese periodo, sin embargo, los prestamistas hipotecarios y agentes han tenido el tiempo de mejorar el proceso; en un principio estuvieron plagados de largas demoras mientras intentaban reunir los documentos necesarios tan rápido como podían. Los propietarios, quienes tenían ofertas sujetas a financiamiento para sus casas, pensaron que sus casas habían sido vendidas, sólo para encontrarse con largas demoras esperando a que el financiamiento fuese aprobado. El agente terminó lidiando con su impaciencia.

Por el otro lado, el comprador, que ahora estaba de vuelta en su casa en los Estados Unidos, a menudo se frustraba con todo el tiempo que estaba tomando, ya no se sentía ahí, como cuando estaba en Puerto Vallarta, había perdido interés y a menudo deshacía el trato. Todo esto causó que los agentes se volvieran renuentes a sugerir la idea de financiamiento a sus compradores potenciales. Durante años hemos dicho que nuestro mercado tiende a ser un mercado “en efectivo”, pero eso no es necesariamente cierto. Lo que mucha gente hizo fue simplemente ir de vuelta a casa y obtener otra hipoteca para una propiedad, obteniendo así los fondos necesarios para su compra en México. Bien, por la manera en que van las cosas en los Estados Unidos, esos fondos puede que no estén tan fácilmente disponibles como lo estaban. Afortunadamente, el financiamiento hipotecario en México ha madurado.

Hace unos años hubo una ola de agentes que llegó a Vallarta, algunos de ellos buenos, y otros no tanto. Los no tan buenos en gran parte han dejado la ciudad, dejándonos con experimentados agentes hipotecarios que han logrado completar un buen número de tratos y que ahora saben cómo facilitar el proceso y hacer que las aprobaciones ocurran mucho más rápidamente. En este tiempo, las tazas hipotecarias también han caído, haciendo que el financiamiento en México sea más atractivo. Hace unos años, recuerdo haber escrito que la disponibilidad del financiamiento hipotecario haría que el mercado realmente despegara. Bien, el financiamiento realmente nunca ocurrió, pero el mercado despegó aún sin eso. Ahora, con los mercados realmente comenzando a desacelerarse (por lo menos no el agitadísimo mercado que habíamos tenido, lo cual es sano), el financiamiento hipotecario finalmente está correctamente posicionado para ayudar a los compradores y agentes a continuar haciendo ventas juntos.

Ahí vienen los canadienses

Cuando escribimos el último artículo de tendencias de bienes raíces para la edición Verano-Otoño de Vallarta Lifestyles, no previmos el efecto que el fuerte dólar canadiense tendría en el mercado. En un punto en noviembre, el dólar canadiense, por un corto periodo, de hecho se valoró en $1.10 USD. Desde entonces se ha retraído, pero se mantiene cerca de la paridad. Fue tan sólo hace unos años que el dólar se cambiaba por $0.67 USD. También durante este tiempo, el mercado de bienes raíces canadiense ha sido muy fuerte, especialmente en Vancouver y Toronto, permitiendo que los canadienses amasen capital en sus residencias primarias. La cantidad de riqueza que ha sido creada en Alberta por sus arenas de alquitrán, hace de los canadienses candidatos excelentes para ser compradores de una segunda residencia en México. Al momento de escribir este artículo, un barril de petróleo se vende por más de $100 USD. Cada vez que el precio sube, más y más de las arenas de alquitrán de Alberta están accesibles para el mercado energético.

Desde entonces, los agentes nos han reportado que han visto un aumento en el interés de los canadienses de comprar bienes raíces en Vallarta. Y con el frío invierno que han estado teniendo, ese interés probablemente aumente.

Reporte Económico de FMI para México

El 3 de diciembre del 2007, el Consejo Ejecutivo del Fondo Monetario Internacional (FMI) entregó el siguiente reporte sobre la economía de México.

“La expansión económica ha continuado, sin embargo disminuida por lo ocurrido en los Estados Unidos. Se prevé un crecimiento de cerca del 3% para el 2008, con una inflación cercana al 4%. Los mercados financieros mexicanos han tolerado bien la reciente volatilidad financiera global. Los bancos comerciales siguen bien capitalizados, redituables y líquidos, y los préstamos no productivos siguen bajos. Los directores ejecutivos aplaudieron las mejoras en las políticas macroeconómicas y financieras que han ayudado a México a reducir significativamente las vulnerabilidades externas e internas a través de los años - con una inflación baja sostenida, un porcentaje de deuda pública decreciente, y una reducción en la deuda externa.” También recibieron bien las recientes reformas, incluyendo la política de impuestos y las pensiones públicas tan esenciales, pasos con vistas hacia el futuro necesarias para afrontar los retos a largo plazo. Los directores consideraron que el pronóstico a corto plazo para México se mantiene sólido. Observaron que los mercados mexicanos han resistido bien la volatilidad global gracias a los saludables fundamentos de México. “Los directores consideraron que el régimen de tipo de cambio flotante independiente es apropiado y que funciona bien para México, y que el tipo de cambio real efectivo va de la mano con los fundamentos. Observaron que este régimen de transparencia ha permitido un ajuste continuo y suave a los golpes, contribuyendo a la estabilidad interna y externa. Los directores también apreciaron que el nivel de las reservas internacionales parece adecuado, y no vieron la necesidad inmediata para cambiar la norma no-discrecional con respecto a la acumulación de reservas. También aprobaron la reciente política de impuestos y las reformas al sistema público de pensiones para afrontar los retos fiscales a largo plazo.”

Dudamos que el reporte del FMI para los Estados Unidos sea tan positivo.

A nivel local, Puerto Vallarta ha subido de nivel, desde la séptima hasta la sexta posición en la Encuesta de Preferencias de Viaje 2008 de Carlson Wagonlit Travel Associates para destinos internacionales favoritos. Esta encuesta se basa en las respuestas de sus expertos de viajes sobre las solicitudes que reciben de sus clientes para la temporada alta actual. El único otro destino mexicano adelante de Vallarta fue la región de Cancún/Riviera Maya. Ser popular como destino turístico ciertamente puede ayudar a la industria local de bienes raíces.

Un Mercado Maduro

Softec, que ha estado entregando información estadística sobre los mercados de bienes raíces en México desde 1999, reportó a principios de enero que una vez más Puerto Vallarta es el mercado turístico más activo en México, con Riviera Nayarit colocado entre los primeros cinco. Vallarta es un mercado maduro de bienes raíces; ha tenido años para desarrollar la infraestructura, instalaciones, desarrolladores experimentados y agencias de bienes raíces para ofrecer un mercado fuerte y bien establecido para los norteamericanos que buscan comprar una segunda residencia. Eso es una gran ventaja sobre otros mercados emergentes, como Puerto Peñasco o Loreto, o incluso Cancún, quienes puede que no lleven bien una desaceleración económica tan bien como Puerto Vallarta, si en efecto, es lo que ocurre con el mercado.

Conclusión

Tomando todo esto en consideración: que somos principalmente un mercado de venta de segundas residencias; que hasta este punto ha habido poco financiamiento disponible, por lo que no habrá una caída, y que ahora más gente podrá pagar una casa por la disponibilidad del financiamiento; que las casas y condominios continuaron reuniendo plusvalía durante el 2007 y que se están abriendo nuevos mercados (o tal vez sería mejor decir “reabriendo”, porque los canadienses representaban un fuerte mercado en el pasado), creo que uno podría concluir que Vallarta está bien posicionado para sortear cualquier descenso en el mercado de bienes raíces o en la economía de los Estados Unidos.