It is a common misconception that foreigners cannot own real estate in Mexico, but the reality is that they can. It is perfectly legal for a foreigner or foreign corporation to acquire any type of real estate, holding the property as a direct owner, with the exception of properties located in the Restricted Zone.

The Mexican Constitution regulates the ownership of land and establishes that “… in a zone of 100 kilometers along the border or 50 kilometers along the coast, a foreigner cannot acquire direct ownership of the land”. These areas are known as the “Restricted Zones” or “Prohibited Zones”.

Nevertheless, the latest Mexican Foreign Investment Law, enacted December 28, 1993, provides a solution. Within the Restricted Zone, a foreigner or foreign corporation can obtain all the rights of ownership with a bank trust, known as a Fideicomiso.

Any foreigner or Mexican National can establish a Fideicomiso (the equivalent of an American beneficial trust) through a Mexican bank to purchase real estate anywhere in Mexico, including the Restricted Zone. For practical reasons, even in unrestricted zones, many foreigners and Mexican nationals prefer to hold their property under a Fideicomiso.

To do so, the buyer requests a Mexican bank of his choice to act as a trustee on his behalf. The bank, as a matter of normal course, obtains the permit from the Ministry of Foreign Affairs to acquire the chosen property in trust.

The Fideicomiso can be established for a maximum term of 50 years and can be automatically renewed for another 50-year period. During these periods you have the right to transfer the title to any other party, including a member of your family.The bank becomes the legal owner of the property for the exclusive use of the buyer/beneficiary, who has all the benefits of a direct owner, including the possibility of leasing or transferring his rights to the property to a third party.

The trustee is responsible to the buyer/beneficiary to ensure precise fulfillment of the trust, according to Mexican law, assuming full technical, legal and administrative supervision in order to protect the interests of the buyer/beneficiary. Fideicomisos are not held by the trustee as an asset of the bank.

Another alternative is to purchase non-residential property through a Mexican corporation, which under certain conditions can be 100% foreign-owned, with a provision in its by-laws that the foreigners accept being subject to Mexican laws and agree not to invoke the laws of their own country. Also, they agree that the real estate acquired be registered with the Foreign Affairs Ministry and be used for non-residential activities. In other words, under these conditions foreigners can directly acquire properties destined for tourist, commercial and industrial use.

The Real Estate Industry
The real estate industry in Mexico is similar in many ways to that of the United States, which is probably the most advanced in the world. It is developing quickly, taking advantage of today’s technology; however, it seems to be paralleling the system as it exists in the US.

Licensing
The Associación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (Mexican Association of Real Estate Professionals), or AMPI, is a reputable national professional real estate organization with many chapters throughout Mexico. This organization is similar to the National Association of Realtors (NAR) in the US, and in fact has a joint venture with the NAR, such that AMPI membership automatically confers membership in the NAR, as well.  In the Vallarta area, there are three AMPI chapters, AMPI Vallarta, AMPI Riviera Nayarita and AMPI Compostela. At this time, there are no government license laws regulating real estate brokerage and sales in Mexico. Anybody can, in effect, offer properties for sale. Therefore, caution should be taken to select an established and reputable real estate company. A potential buyer may want to have a look at www.mlsvallarta.com, which lists most of the real estate agencies in the region, as well as providing access the Multiple Listing Service (MLS).

Financing
Historically, due to lack of capital markets and high Mexican interest rates, most transactions were made in cash. That is changing rapidly, however, and many local and foreign banks are now offering financing options. Loan terms can vary significantly, so it pays to shop around a bit.

Multiple Listing Service (MLS)
The Vallarta Lifestyles Publishing Group provides Multiple Listing Service that serves all of Costa Vallarta, and has been doing so since 1989.  These MLS properties are available to real estate professionals in a monthly catalog and as well to the public in general at www.mlsvallarta.com  There is another site that offers both MLS searches plus searches for development properties at www.vallartarealestateguide.com. As well, the real estate association, AMPI, has an MLS service that’s available at www.vallartanayaritmls.com.

Escrow, Title Insurance and Home Insurance
It is recommended to use an escrow account for real estate transactions.  There are a few companies available that provide this service.  They also offer title insurance, which is relatively new to Mexico.  Many insurance companies provide full home coverage. Your broker can recommend some good options.

Purchase-Sale
Most real estate transactions are “opened” after a written purchase offer is accepted by the seller and when a purchase-sale agreement (promissory contract) is signed by both parties. A deposit is required by the broker to transmit the offer to the seller. (If the transaction is being conducted directly with the seller, it is highly recommended that a real estate broker or lawyer be consulted before signing any papers or handing over any money). It is common practice to deliver to the seller, as an advance payment, the equivalent of 10-30% (including the initial deposit) of the total price upon signing the purchase-sale agreement, which should contain a penalty clause applicable in case there is a breach of contract by any of the parties. Normally, when signing the escritura (the official deed, which needs to be certified by a Public Notary) the balance is paid and the property is delivered. This should not take more than 45 days. It is recommended that an escrow account be used for all real estate transactions.

The Notary Public
A Public Notary is a government-appointed lawyer who processes and certifies all real estate transactions, including the drawing and review of all real estate closing documents, thus ensuring their proper transfer.

Furthermore, all powers of attorney, the formation of corporations, wills, official witnessing, etc. are handled and duly registered through the office of the Public Notary, who is responsible to the government for the collection of all taxes involved.

In connection with real estate transactions, the Public Notary, upon request, receives the following official documents, which are required by law for any transfer:

• A non-lien certificate from the public property registry, based on a complete title search;
• A statement from the treasury or municipality regarding property assessments, water bills and other pertinent taxes that might be due;
• An appraisal of the property for tax purposes.

Closing Costs
It is common practice that the buyer pays the transfer of acquisition tax and all other closing costs, including the Notary’s fees and expenses, while the seller pays his capital gains tax and the broker’s commission.

Previously, the real estate transfer tax was 2% nationally.  But in 1996, the law changed, giving individual states the right to set this tax level. The range now varies from 1-4% of the tax appraisal value, which is generally less than the sales value.

The rest of the closing costs, which exclude the transfer cost mentioned above, vary from 3-5% or more of the appraised tax value, depending on the particular state. These percentages are applied to the highest value of the following:

• The amount for which the property is sold,
• The value of the official tax appraisal,
• The value designated by the property assessment authorities.

Cost of the Fideicomiso
Based on the present tariff, the bank charges the person desiring the Fideicomiso an initial fee ($400-500 USD) for drawing up the agreement and establishing the trust, plus a percentage based on the value of the property. In addition, the bank charges an annual fee to cover its services as a trustee.

Real Estate Broker’s Commision
Real estate companies charge a commission (plus tax) for an exclusive listing, calculated on the sale price of the property.

Capital Gains Tax
In Mexico, the concept of capital gains tax does not apply in the same way it is determined in the United States. Here, the gain from the sale of property is treated as normal income. To determine the gain, the following costs and expenses are deducted from the amount for which the property is officially sold:

• The original land cost and the depreciated construction cost, based on the number of years the property was held and adjusted for inflation according to the official consumer price indexes;
• Additions, modifications and improvements, but not maintenance, made on the property (construction), adjusted as above;
• Commissions paid to real estate brokers by the seller;
• The closing costs, including all expenses, taxes and fees paid by the seller.

The Notary will retain the calculated gain after deductions, forwarding it to the Mexican tax authorities. The seller will then deduct this amount against his annual tax return, which can become an adjustable tax credit in the U.S.A.

On the other hand, there is no capital gains tax in Mexico if there is conclusive proof the seller has used the property as his primary residence. Restrictions apply, and it is strongly advised to consult a tax lawyer and/or a professional real estate broker. In coordination with a Public Notary, these professionals can calculate the taxes due on any real estate transaction.

Spanish below

Es un error común el pensar que los extranjeros no pueden poseer bienes raíces en México, pero la realidad es que sí pueden. Es totalmente legal para un extranjero o una empresa extranjera adquirir cualquier tipo de bienes inmuebles, mantener la propiedad como dueños directos, a excepción de aquellas propiedades ubicadas en las “Zonas Restringidas”.

La Constitución Mexicana regula la posesión de la tierra y establece que: “... en una zona de 100 kilómetros a lo largo de la frontera o 50 kilómetros a lo largo de la costa, una extranjero no puede adquirir posesión directa de la tierra”. Estas zonas son conocidas como “Zonas Restringidas” o “Zonas Prohibidas”.

Sin Embargo, la más reciente Ley de Inversión Extranjera (promueve y regula la inversion en México), promulgada el 28 de Diciembre de 1993, provee una solución. Dentro de las zonas restringidas, un extranjero o una empresa extranjera puede obtener todos los derechos de posesión a través del fiduciario de un banco, contrato conocido como Fideicomiso.

Cualquier extranjero o mexicano nacionalizado puede establecer un Fideicomiso (lo equivalente a un fondo benéfico Americano) a través de un banco para comprar bienes raíces en cualquier lugar de México, incluyendo la zona restringida. Por razones prácticas, mucho extranjeros y mexicanos prefieren mantener su propiedad bajo un Fideicomiso. 

Para ello, el comprador solicita a un banco mexicano que actúe como un albacea en su nombre. El banco, por curso normal, obtiene el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para adquirir la propiedad elegida en Fideicomiso. 

El Fideicomiso puede establecerse por un periodo máximo de 50 años y puede ser renovado automáticamente por otro periodo de 50 años. Durante estos periodos, se tiene el derecho de transferir el título a cualquier otro interesado, incluso a un miembro de tu familia. El banco se convierte en el dueño legal de la propiedad para uso exclusivo del comprador/beneficiario, quien tiene todos los beneficios de un dueño directo, incluyendo la posibilidad de arrendar o transferir sus derechos de la propiedad a terceras personas. 

El albacea es responsable ante el comprador/beneficiario para asegurar el estricto cumplimiento del Fideicomiso, de acuerdo a las leyes mexicanas, debe supervisar minuciosamente las cuestiones técnicas, legales y administrativas con el fin de proteger los intereses del comprador/beneficiario. Los Fideicomisos no están en poder del albacea como activos del banco. 

Otra alternativa es comprar una propiedad no residencial mediante una empresa mexicana, que bajo algunas condiciones puede ser al 100% propiedad de extranjeros, con una disposición en sus estatutos en la que los extranjeros aceptan sujetarse a las leyes mexicanas y aceptan no recurrir a las leyes de su propio país. De igual manera, aceptan que el inmueble adquirido sea registrado en la Secretaría de Relaciones Exteriores y sea utilizado para actividades no residenciales. En otras palabras, bajo estas condiciones los extranjeros pueden adquirir directamente propiedades destinadas para uso turístico, comercial o industrial. 

La Industria Inmobiliaria
La industria Inmobiliaria en México es similar en muchas maneras a la de los Estados Unidos, la cual es probablemente la más avanzada en el mundo. Se desarrolla rápidamente, aprovechando las nuevas tecnologías de hoy en día, sin embargo, parece que está imitando el sistema que existe en los Estados Unidos. 

Licencias
La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, o AMPI, es una prestigiada asociación de profesionales de los bienes raíces con muchas agrupaciones a lo largo de México. Esta organización es similar a la Asociación Nacional de Agentes (NAR, por sus siglas en inglés) en los Estados Unidos, y de hecho trabaja en conjunto con la NAR, de manera que al adquirir una membresía con AMPI automáticamente se concede una membresía NAR. En el área de Vallarta se encuentran tres distintas agrupaciones de AMPI: AMPI Vallarta, AMPI Riviera Nayarita y AMPICompostela. Hasta el momento no existen leyes establecidas por el gobierno que regulen a las comisiones de agentes de bienes raíces y las ventas en México. Cualquier persona puede, en efecto, ofrecer propiedades a la venta. Por lo tanto, debe tenerse cuidado y seleccionar una compañía inmobiliaria establecida y de renombre. Un cliente potencial podría estar interesado en visitar www.mlsvallarta.com, que muestra una lista actualizada de agencias de bienes raíces en el área con acceso al servicio Multi-List.

Financiamiento
Históricamente, debido a la falta de mercados capitales y altas tazas de interés en México, la mayoría de las transacciones se realizaban de contado. Sin embargo, esto está cambiando radicalmente y muchos bancos locales y extranjeros ahora ofrecen opciones de financiamiento. Los términos de un préstamo pueden variar significativamente, así que vale la pena investigar un poco. 

Servicio de Listado Múltiple de Propiedades
El Grupo Editorial Vallarta Lifestyles  opera el Sistema de Listado Múltiple de propiedades (MLS por sus siglas en inglés) para toda la región de Costa Vallarta, desde 1989. Las propiedades incluidas en el MLS están disponibles para los profesionales inmobiliarios en un catálogo mensual y para el público en general a través de www.mlsvallarta.com. También existe otro sitio, www.vallartarealestateguide.com, que ofrece tanto búsqueda de propiedades de MLS como de desarrollos. Además, AMPI, la asociación inmobiliaria, cuenta con un sistema de listados múltiples disponible en www.vallartanayaritmls.com.

Garantías, Seguro de Títulos de propiedad y Seguro de Vivienda
Es recomendable contar con una garantía para las transacciones inmobiliarias. Existen algunas compañías con oficinas en Puerto Vallarta que ofrecen ese servicio. Ellos también ofrecen seguro para los títulos de propiedad, lo que es relativamente nuevo en México. Muchas compañías aseguradoras ofrecen cobertura completa para la vivienda. Tu agente inmobiliario puede recomendarte las mejores opciones. 

Compra Venta
La mayoría de las transacciones inmobiliarias son “abiertas” después de que una oferta de compra por escrito es aceptada por el vendedor y cuando un contrato de compra venta (contrato promisorio) es firmado por ambas partes. El agente solicita un depósito para transmitir la oferta al vendedor. (Si la transacción es dirigida de manera directa con el vendedor, es altamente recomendado que se consulte a algún agente inmobiliario o abogado antes de firmar cualquier documento o entregar cualquier cantidad de dinero). Es común que se le entregue al vendedor, un adelanto equivalente al 10 o hasta el 30% del total (incluyendo el deposito inicial) en el momento de firmar el contrato de compra venta, el cual debe contar con una cláusula de penalización aplicable en caso de incumplimiento del contrato de cualquiera de las partes. Normalmente, al firmar las escrituras (que deben ser certificadas por un Notario Público) se paga el restante del valor de la propiedad y se entrega la misma. Esto no debe tomar más de 45 días. Es recomendable contar con una garantía para todas las transacciones inmobiliarias.

El Notario Público
Un Notario Público es un abogado designado por el gobierno quien procesa y certifica todas las transacciones inmobiliarias, incluyendo la redacción y revisión de todos los documentos relativos a cierres de ventas inmobiliarias, de este modo se asegura la correcta transferencia.

Además, todos los poderes de representación, formación de las empresas, testamentos, atestiguación oficial, etc. son manejados y debidamente registrados a través de la Notaría Pública, que es responsable ante el gobierno de la recolección de todos los impuestos implicados. 

En relación con las transacciones inmobiliarias, el Notario Público, sobre petición, recibe los siguientes documentos legales, que son requeridos por ley para cualquier transferencia:

• Un certificado de que no existe ningún derecho de retención o adeudo pendiente ante el Registro Público de la Propiedad, basado en una investigación minuciosa del título;
• Una declaración de la Tesorería o la Presidencia Municipal con respecto al valor de la propiedad, recibos del agua y otros impuestos que sean pertinentes y que puedan deberse;
• Una valuación de la propiedad para efectos fiscales.

Costos de Cierre
Es común que el comprador pague el impuesto de transferencia y demás costos de cierre (conocido como Escrituración), incluyendo el pago y gastos del Notario, mientras que el vendedor paga el impuesto de ganancias capitales y la comisión del agente inmobiliario. 

Anteriormente el impuesto nacional de transferencia de bienes inmuebles era del 2%. Pero en el año 1996, la ley cambió, dando a los estados el derecho individual de establecer el costo de este impuesto. El rango ahora se ubica entre el 1 y el 4% del impuesto sobre el valor neto, que es generalmente menor que el valor de la venta. 

El resto de los costos de cierre, que no incluye el costo de transferencia arriba mencionado, varia entre el 3 y el 5% o más del impuesto sobre el valor neto, dependiendo del estado en particular. Esos porcentajes son aplicados al mayor de los siguientes valores:

• La cantidad en la que se vendió la propiedad.
• La valuación oficial de la propiedad.
• El valor designado por las autoridades de análisis de la propiedad. 

Costo del Fideicomiso
Basado en la reciente tarifa, el banco le cobra a la persona que desea un Fideicomiso una cuota inicial (de $400 a $500 dólares) por la redacción del contrato y el establecimiento del fondo, más un porcentaje basado en el valor de la propiedad. Además, el banco cobra una cuota anual para cubrir sus servicios como albacea.

Comisión del agente inmobiliario
Las compañías de bienes raíces cobran una comisión (más impuestos) por una propiedad en exclusiva, que es calculada sobre el precio de venta de la propiedad.

Impuesto sobre ganancias capitales
En México el concepto de impuesto sobre ganancias capitales no se aplica de la misma forma que en los Estados Unidos. Aquí, las ganancias de la venta de una propiedad son tratadas como ingresos normales. Para determinar la ganancia, los siguientes costos y gastos son deducidos del total en el que se vendió la propiedad oficialmente:

• El costo original de la tierra y la devaluación de los costos de construcción, basado en los años durante los que se ha tenido posesión de la propiedad y ajustado por la inflación de acuerdo a los indices de precios del consumidor;
• Adiciones, modificaciones y mejoras, no se toma en cuenta el mantenimiento, hechas a la propiedad (construcción), ajustado como se menciona arriba;
• Comisiones pagadas al agente inmobiliario por el comprador;
• Los costos de cierre, incluyendo los gastos, impuestos y cuotas pagadas por el comprador.

El Notario Público retendrá la ganancia calculada después de las deducciones, enviándola a las autoridades fiscales mexicanas. El vendedor deberá después deducir este monto en su declaración anual de impuestos, que puede ser considerado crédito fiscal ajustable en los Estados Unidos.

Por otro lado, no existe el impuesto sobre ganancias capitales en México si se comprueba que el vendedor ha usado la propiedad como su residencia principal. Aplican restricciones, y es altamente recomendado consultar a un abogado fiscal y/o a un agente de bienes raíces profesional. En coordinación con el Notario Público, estos profesionales pueden determinar el monto de impuestos a pagar en cualquier transacción inmobiliaria.